北京，2025年10月30日--享譽(yù)全球的房地產(chǎn)服務(wù)及咨詢顧問公司戴德梁行根據(jù)"十五五"規(guī)劃綱要作出專業(yè)解讀，并發(fā)布《"十五五"規(guī)劃--重塑未來五年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)格局》報(bào)告。作為"兩個(gè)一百年"奮斗目標(biāo)歷史交匯期的關(guān)鍵規(guī)劃，"十五五"規(guī)劃（2026-2030 年）不僅是銜接"十四五"、奠定2035年現(xiàn)代化建設(shè)基礎(chǔ)的核心藍(lán)圖，更將通過五大核心主線，重塑未來五年中國商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展格局。
自1953年以來，中國已連續(xù)實(shí)施十四個(gè)五年規(guī)劃，形成"短期-中期-長(zhǎng)期"層層遞進(jìn)的目標(biāo)傳導(dǎo)機(jī)制。"十五五"規(guī)劃立足全面建成小康社會(huì)的歷史節(jié)點(diǎn)，聚焦向第二個(gè)百年奮斗目標(biāo)邁進(jìn)的首程任務(wù)，針對(duì)"十四五"期間面臨的國內(nèi)高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型壓力、全球地緣政治動(dòng)蕩與產(chǎn)業(yè)鏈重構(gòu)等挑戰(zhàn)，以"雙循環(huán)"新發(fā)展格局為核心戰(zhàn)略，明確了現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系建設(shè)、科技自立自強(qiáng)、國內(nèi)市場(chǎng)培育、高水平對(duì)外開放等重點(diǎn)方向，為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)提供了清晰的發(fā)展指引。
新質(zhì)生產(chǎn)力激活寫字樓和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需求
十五五"規(guī)劃將現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系建設(shè)提升至首位，涵蓋傳統(tǒng)行業(yè)優(yōu)化、新興產(chǎn)業(yè)壯大與未來產(chǎn)業(yè)布局三大維度。新能源汽車、生物醫(yī)藥等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)已在政策扶持下實(shí)現(xiàn)規(guī)模化增長(zhǎng)，2024年中國新能源汽車產(chǎn)量達(dá)1,280萬輛，年均復(fù)合增長(zhǎng)率為72%，全球市場(chǎng)銷售份額達(dá)76.4%；2025年前5個(gè)月，中國創(chuàng)新藥企大型授權(quán)交易（首付款達(dá)到5,000萬美元或以上交易）全球占比升至42%。疊加工業(yè)機(jī)器人等人工智能技術(shù)在制造業(yè)的深度應(yīng)用，中國安裝的工業(yè)機(jī)器人數(shù)量已超過全球其他地區(qū)總和，2023年，中國以276,300臺(tái)工業(yè)機(jī)器人安裝量位居全球首位，是日本的6倍、美國的7.3倍。新質(zhì)生產(chǎn)力的發(fā)展將催生大量產(chǎn)業(yè)及科技企業(yè)，帶動(dòng)寫字樓與產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場(chǎng)從需求疲軟轉(zhuǎn)向觸底反彈。
中國新能源汽車產(chǎn)業(yè)規(guī)模走勢(shì)
來源：乘聯(lián)會(huì)/中國汽車工業(yè)協(xié)會(huì)
內(nèi)需提振賦能零售物業(yè)與消費(fèi)REITs協(xié)同發(fā)展
規(guī)劃明確"以新需求引領(lǐng)新供給，以新供給創(chuàng)造新需求"的消費(fèi)導(dǎo)向，標(biāo)志著中國經(jīng)濟(jì)的頂層設(shè)計(jì)正在從單純依賴物質(zhì)投資、側(cè)重供給側(cè)改革，轉(zhuǎn)向供需兩端發(fā)力的新階段。過去幾十年，中國在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)、制造業(yè)設(shè)備投資等"投資于物"的領(lǐng)域成就斐然，在人力資本和民生領(lǐng)域的投入明顯不足，"十五五"規(guī)劃中提出了"投資于人"，國家將在教育、社保和就業(yè)、衛(wèi)生健康、住房保障等多個(gè)領(lǐng)域解決百姓的后顧之憂。目前已通過發(fā)放育兒補(bǔ)貼、逐步推行免費(fèi)學(xué)前教育等政策來激發(fā)居民消費(fèi)潛能。
政策支持下，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs成為市場(chǎng)熱點(diǎn)，已上市的11只相關(guān)產(chǎn)品均實(shí)現(xiàn)良好漲幅，截至10月15日，嘉實(shí)物美、易方達(dá)華威農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等漲幅超70%。未來五年，消費(fèi)類REITs的持續(xù)擴(kuò)容將吸引更多資本關(guān)注，倒逼零售物業(yè)通過品牌調(diào)整、場(chǎng)景創(chuàng)新挖掘消費(fèi)潛力，推動(dòng)行業(yè)螺旋式發(fā)展。
高水平對(duì)外開放提升中國資產(chǎn)吸引力
在全球保護(hù)主義背景下，中國堅(jiān)持雙向開放成果顯著。作為全球資本配置人民幣資產(chǎn)的核心品種，熊貓債累計(jì)發(fā)行超1萬億元，憑借其融資成本優(yōu)勢(shì)備受市場(chǎng)關(guān)注。隨著"十五五"規(guī)劃的高確定性落地與人民幣升值預(yù)期增強(qiáng)，境外資本有望重回中國大宗物業(yè)市場(chǎng)，零售物業(yè)、工業(yè)物流、數(shù)據(jù)中心、寫字樓等優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)將獲得更多國際資本青睞，進(jìn)一步提升中國商業(yè)地產(chǎn)的全球競(jìng)爭(zhēng)力。
熊貓債發(fā)行數(shù)量及規(guī)模
數(shù)據(jù)截至2025年10月22日
來源:萬德數(shù)據(jù)
民生保障導(dǎo)向明確，房地產(chǎn)市場(chǎng)邁向高質(zhì)量發(fā)展新階段
房地產(chǎn)行業(yè)已從國民經(jīng)濟(jì)支柱轉(zhuǎn)向民生保障核心，市場(chǎng)從"有房住"向"住得好"轉(zhuǎn)型，改善型需求持續(xù)釋放。經(jīng)過"十四五"期間的調(diào)整，中國經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴度顯著降低，房地產(chǎn)投資總額占GDP比重從2014年的近15%下降到2024年的7.4%，相較于美國常年12%左右的水平，仍有向上發(fā)展的空間。今年以來，"好房子"概念推動(dòng)多個(gè)城市新房市場(chǎng)成交升溫，未來市場(chǎng)增量政策將聚焦保障性住房建設(shè)、租賃市場(chǎng)培育與城市更新改造。
全面綠色轉(zhuǎn)型提速，零碳與ESG重塑商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值
十五五"規(guī)劃以"碳達(dá)峰碳中和"為牽引，加快經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面綠色轉(zhuǎn)型，明確到規(guī)劃期末新增用能需求絕大部分由清潔能源滿足，并建成100個(gè)左右國家級(jí)零碳園區(qū)，園區(qū)內(nèi)所有新建項(xiàng)目均需通過綠色認(rèn)證。當(dāng)前綠色產(chǎn)業(yè)規(guī)模約11萬億元，未來五年有望實(shí)現(xiàn)翻一番乃至更大增長(zhǎng)。
聯(lián)合國環(huán)境署2024-2025年報(bào)告顯示，全球建筑業(yè)碳排放占比34%，房地產(chǎn)行業(yè)存在巨大的減排機(jī)遇。隨著ESG對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響日益增強(qiáng)，ESG理念成為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值評(píng)估的關(guān)鍵指標(biāo)。
房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP比重走勢(shì)
來源：國家統(tǒng)計(jì)局
戴德梁行首席政策分析專家、北區(qū)研究部主管魏東表示，如果說"十四五"是全面小康后的起步期，"十五五"就是現(xiàn)代化建設(shè)的加速期。從產(chǎn)業(yè)升級(jí)到消費(fèi)轉(zhuǎn)型，從對(duì)外開放到綠色發(fā)展，一系列變革正在推動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向內(nèi)需驅(qū)動(dòng)、供需協(xié)調(diào)的新范式。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)而言，這不僅是擺脫傳統(tǒng)依賴的轉(zhuǎn)型契機(jī)，更是布局未來的黃金窗口。寫字樓與產(chǎn)業(yè)園區(qū)受益于產(chǎn)業(yè)擴(kuò)容，零售物業(yè)借力消費(fèi)提振與REITs東風(fēng)，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)吸引境外資本，綠色轉(zhuǎn)型重塑價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)--未來五年，商業(yè)地產(chǎn)將在政策引導(dǎo)下，迎來格局重塑與潛力釋放的新周期。
來 源：戴德梁行
