2025年第三季度，上海辦公樓市場(chǎng)錄得2個(gè)新項(xiàng)目交付，分別是世博板塊的世博天地T2，以及前灘板塊的前灘尚，共計(jì)體量11.6萬(wàn)平方米。
本季度市場(chǎng)延續(xù)上季度緩步復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，凈吸納量環(huán)比微升6.7%至10.0萬(wàn)平方米。前三季度累計(jì)凈吸納量達(dá)27萬(wàn)平方米，已超越去年全年水平。整體空置率環(huán)比微降0.1個(gè)百分點(diǎn)至22.4%。
從行業(yè)需求來(lái)看，金融業(yè)連續(xù)三個(gè)季度領(lǐng)跑市場(chǎng)，占比達(dá)23%，主要受到保險(xiǎn)和基金公司的需求推動(dòng)；TMT上升至第二位，占比22%，增長(zhǎng)動(dòng)力源于人工智能以及數(shù)字解決方案類企業(yè)的旺盛需求；消費(fèi)品零售業(yè)位列第三，占比15%，快消及時(shí)尚品牌的擴(kuò)張成為其主要驅(qū)動(dòng)力；專業(yè)服務(wù)業(yè)排名第四，占比11%，主要受益于法律和咨詢公司的搬遷擴(kuò)張需求；值得關(guān)注的是，交運(yùn)倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)本季度躋身前五，占比達(dá)5%，這一變化釋放出物流、電商及進(jìn)出口貿(mào)易持續(xù)向好的積極信號(hào)。
從區(qū)位表現(xiàn)來(lái)看，本季度五角場(chǎng)躍居首位，主要來(lái)自字節(jié)跳動(dòng)集團(tuán)的擴(kuò)租以及部分消費(fèi)品零售企業(yè)的搬遷需求；淮海中路位列第二，增長(zhǎng)動(dòng)力來(lái)源于保險(xiǎn)等金融公司的推動(dòng)，其中太平洋新天地中心在本季度最為活躍；陸家嘴排名第三，以金融和專業(yè)服務(wù)類企業(yè)的搬遷需求為主，尤其是板塊內(nèi)部流動(dòng)較為活躍；虹橋板塊位居第四，制造業(yè)和專業(yè)服務(wù)類企業(yè)的活躍度保持高位；南京西路位列第五，奢侈品零售行業(yè)及金融行業(yè)構(gòu)成其核心需求來(lái)源。
租金方面，第三季度全市租金報(bào)價(jià)環(huán)比下跌0.8%至每月每平方米244.9元，有效租金下跌2.3%至每月每平方米170.4元。受新項(xiàng)目持續(xù)入市的影響，租金水平短期內(nèi)仍將承壓。
2025年第三季度，新天地東臺(tái)里8.8萬(wàn)平方米商業(yè)體正式開業(yè)，以街區(qū)式空間設(shè)計(jì)重新定義商業(yè)體驗(yàn)。新項(xiàng)目通過(guò)融合品質(zhì)餐飲、運(yùn)動(dòng)品牌全新形象店與及沉浸式夜經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)公共空間利用率提升，重新定義了零售空間的社交與體驗(yàn)價(jià)值，推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)從封閉空間走向城市融合的新趨勢(shì)。
新項(xiàng)目入市推動(dòng)全市凈吸納量達(dá)5.1萬(wàn)平方米，但空置率環(huán)比微升0.2百分點(diǎn)至8.8%。核心商圈存量項(xiàng)目延續(xù)品牌調(diào)整趨勢(shì)，租金水平小幅回調(diào)至每天每平方米31.7元，市場(chǎng)呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性調(diào)整特征。
當(dāng)季，零售品類以68%的占比主導(dǎo)市場(chǎng)需求，其中運(yùn)動(dòng)戶外類表現(xiàn)尤為突出，在服飾細(xì)分領(lǐng)域（占零售需求38%），品牌升級(jí)趨勢(shì)顯著。成熟品牌如The North Face在港匯恒隆廣場(chǎng)升級(jí)形象，并于新天地東臺(tái)里開設(shè)高級(jí)全品類店，顯示其多層級(jí)市場(chǎng)策略。新晉品牌如Popbasic于世紀(jì)匯廣場(chǎng)開設(shè)中國(guó)首店，Oneup中國(guó)首店則隨著新天地東臺(tái)里一齊亮相。
在情緒經(jīng)濟(jì)驅(qū)動(dòng)下，玩具禮品與珠寶飾品成為亮點(diǎn)。毛絨玩具（如Mchugs）、黃金飾品（如老鋪黃金）及香氛品牌（如Aesop、Sabon） 積極在核心與非核心商圈開設(shè)首店或快閃店，顯示此類提供情感價(jià)值與個(gè)性表達(dá)的品類，正通過(guò)首店經(jīng)濟(jì)+場(chǎng)景化體驗(yàn)的組合策略，在主要商務(wù)塑造品牌勢(shì)能，同時(shí)借助快閃店模式精準(zhǔn)、形成差異化競(jìng)爭(zhēng)壁壘。
餐飲需求位居第二，占比28%。地方特色菜系，尤其是云貴川風(fēng)味的中餐品牌持續(xù)擴(kuò)張。同時(shí)，夏季催熱了冰淇淋消費(fèi)，意大利Gelato品牌Stecco Natura等新店開業(yè)。此外，中式茶飲與酸奶品牌（如樓下酸奶、隱入茶山）延續(xù)拓店勢(shì)頭，遍布各層級(jí)商圈。
三季度共有三個(gè)新項(xiàng)目入市，共計(jì)36.6萬(wàn)平方米，分別是普洛斯桃浦智慧冷鏈產(chǎn)業(yè)園一期（雙層坡道庫(kù)），面積7.4萬(wàn)平方米，EQT青浦物流園（三層坡道庫(kù)），面積8.5萬(wàn)平方米，普林智創(chuàng)綠谷奉賢南產(chǎn)業(yè)園（雙層坡道庫(kù)及三層混合庫(kù)），面積20.7萬(wàn)平方米。
上海宏觀經(jīng)濟(jì)繼續(xù)穩(wěn)步復(fù)蘇，上海出口前八月同比增長(zhǎng)10%以上，同時(shí)工業(yè)總產(chǎn)值及消費(fèi)增速回升至4%左右，呈現(xiàn)出全面的復(fù)蘇。在良好的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下三季度倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)錄得13.6萬(wàn)平方米凈吸納，普洛斯桃浦智慧冷鏈產(chǎn)業(yè)園幾乎滿租入市，主要租戶包括超市及食品飲料。除了普陀區(qū)和青浦區(qū)需求增長(zhǎng)外，閔行區(qū)通過(guò)“以價(jià)換量”錄得小面積去化。國(guó)補(bǔ)效應(yīng)退潮帶來(lái)部分短租退租，金山區(qū)本季度錄得負(fù)吸納。行業(yè)結(jié)構(gòu)來(lái)看，三方物流依然是最大的新租主力，占比48%，和上季度持平，制造業(yè)租戶積極擴(kuò)張，占比大幅提升至42%，主要租戶來(lái)自醫(yī)療器械和半導(dǎo)體企業(yè)。
全市空置率環(huán)比小幅上升至29.0%，其中青浦區(qū)實(shí)現(xiàn)連續(xù)三個(gè)季度空置率下降，除嘉定、青浦、金山和臨港空置率高于25%，其他區(qū)域空置率均低于25%。租金環(huán)比跌幅收斂至4.3%，租金報(bào)價(jià)跌至每月每平方米37.7元。其中前期跌幅較大的子市場(chǎng)如金山和青浦環(huán)比跌幅有所收窄，靠近市中心的子市場(chǎng)如閔行租金補(bǔ)跌，浦東機(jī)場(chǎng)板塊、臨港和普陀報(bào)價(jià)穩(wěn)定。
2025年第三季度，張江科學(xué)之門東塔交付，新增17.5萬(wàn)平方米的優(yōu)質(zhì)供應(yīng)。科學(xué)之門是張江科學(xué)城的標(biāo)志性超高層建筑，垂直布局科研辦公、商業(yè)文化與酒店等多功能空間。隨著雙子塔全面啟用，張江科學(xué)城正式邁入科產(chǎn)城融合發(fā)展的新階段。本季受新增供應(yīng)影響，季末全市凈吸納量收窄至5.7萬(wàn)平方米，空置率上升至24%。
在行業(yè)需求方面，TMT行業(yè)以22.8%的比重持續(xù)引領(lǐng)市場(chǎng)需求。其中，半導(dǎo)體芯片行業(yè)受政策支持而表現(xiàn)尤為活躍，技術(shù)突破與國(guó)產(chǎn)替代推動(dòng)上海半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)向高端化和自主化發(fā)展。此外，系統(tǒng)解決方案和人工智能領(lǐng)域的租戶也展現(xiàn)出擴(kuò)張趨勢(shì)。消費(fèi)品零售位居第二，占比21.0%，在漕河涇有總部搬遷需求。第三方辦公以15.5%的占比位列第三，交運(yùn)倉(cāng)儲(chǔ)占比10.7%�？傮w來(lái)看，前三季度市場(chǎng)的累計(jì)需求主要集中在TMT及制造業(yè)，展現(xiàn)出強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭。這表明在政府專項(xiàng)基金和資源傾斜的影響下，TMT與制造業(yè)的深度融合正在系統(tǒng)性地推進(jìn)，為市場(chǎng)注入了新的動(dòng)力。
對(duì)比各子市場(chǎng)表現(xiàn)，金橋，漕河涇與張江的租賃需求帶動(dòng)了全市去化，分別占比32%，29%和20%。金橋受益于第三方辦公與消費(fèi)服務(wù)業(yè)租戶的搬遷需求，漕河涇則受到消費(fèi)品零售企業(yè)的總部搬遷推動(dòng)，而張江吸引來(lái)自TMT（半導(dǎo)體/芯片）和生物醫(yī)藥等領(lǐng)域的企業(yè)入駐。 整體而言，各子市場(chǎng)的租賃需求顯示出溫和回升的趨勢(shì)，但去化水平仍然偏低�？紤]到全年供應(yīng)壓力，租金優(yōu)惠和補(bǔ)貼政策仍然是吸引租戶的主要策略，因此，季末全市平均租金報(bào)價(jià)環(huán)比下降1.1%，降至每月每平方米132.8元。
2025年三季度，上海物業(yè)投資市場(chǎng)共錄得25筆交易，交易金額共計(jì)111.0億，環(huán)比上升40%，同比下滑44%。市場(chǎng)活躍度較上季修復(fù)好轉(zhuǎn)，投資者對(duì)穩(wěn)健現(xiàn)金流的追求已成為驅(qū)動(dòng)交易的核心邏輯。
辦公樓交易以60%的交易筆數(shù)占比重回主導(dǎo)，商務(wù)園區(qū)物業(yè)交易表現(xiàn)活躍，季內(nèi)成熟板塊與新興區(qū)域均實(shí)現(xiàn)成交，新能源、科技與消費(fèi)行業(yè)自用買家積極購(gòu)置獨(dú)棟物業(yè)以滿足企業(yè)發(fā)展需求，國(guó)資背景開發(fā)商則通過(guò)布局商務(wù)園區(qū)積極推動(dòng)產(chǎn)業(yè)資源導(dǎo)入；本季企業(yè)買家收購(gòu)商辦物業(yè)的多筆交易順利落地，有效兼顧了辦公自用與資產(chǎn)配置的雙重價(jià)值。零售物業(yè)交易占比16%，主要以個(gè)人買家為主，交易標(biāo)的多為帶有租約的商鋪或社區(qū)商業(yè)。此外，長(zhǎng)租公寓與綜合體交易各占8%，投資者仍偏好地處核心區(qū)位、穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)且現(xiàn)金流充沛的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
本季度投資型交易金額占比超過(guò)八成，顯示市場(chǎng)投資屬性濃厚。買家方面，地產(chǎn)公司與企業(yè)買家成為主力，交易金額分別占比38%和25%，均聚焦辦公樓資產(chǎn)；個(gè)人買家在小體量物業(yè)交易中持續(xù)發(fā)揮活力，季內(nèi)貢獻(xiàn)11%的交易金額，法拍仍是其較為普遍的交易方式。
來(lái) 源： CBRE世邦魏理仕
