2025年10月14日，北京 - 2025年第三季度，北京辦公樓市場新租活躍度階段性回落，以價換量效果分化，甲級市場結構性優(yōu)化顯著；零售物業(yè)市場老牌項目經(jīng)營承壓而尋求轉型，租金加速下行，次級商圈領跌；倉儲物流市場傳統(tǒng)區(qū)域持續(xù)流失客戶，平谷及部分近郊區(qū)域租金加速調整；商務園區(qū)市場復合型園區(qū)加速入市，功能升級趨勢顯現(xiàn)，新租需求分化，優(yōu)質載體受益；物業(yè)投資市場小體量及"抄底型"投資占主導，新興企業(yè)買家成北京投資市場的關鍵力量。
一、辦公樓市場
新租活躍度階段性回落
以價換量效果分化，甲級市場結構性優(yōu)化顯著
2025年第三季度，北京辦公樓市場整體供應節(jié)奏延續(xù)平穩(wěn)態(tài)勢，未錄得新項目入市。
本季度新租交易總面積環(huán)比回落31%。受頭部科技企業(yè)大規(guī)模需求在上半年釋放、受科技企業(yè)青睞的中關村區(qū)域可租面積快速下滑、部分大面積需求轉向周邊商務園區(qū)、整體市場更多業(yè)主在續(xù)租或租約重組時作出讓步、需求結構小型化等多重因素共同作用，新租活躍度出現(xiàn)階段性收縮。搬遷需求仍為主力，占新租總面積的75%。租戶流動動線特點鮮明：金融街、通州呈區(qū)內(nèi)流動；科技中心子市場（中關村、望京、奧體）間流動活躍；CBD、麗澤為跨區(qū)搬遷主要承接地；行業(yè)方面，TMT保持需求首位占比高達31%，以算力為核心支撐的系統(tǒng)解決方案、人工智能、大數(shù)據(jù)/云計算及游戲類持續(xù)活躍；金融行業(yè)緩慢回升，新租數(shù)量環(huán)比上漲15%，以1,000平方米以下需求為主；專業(yè)服務業(yè)位列第三，CBD依然是律所、咨詢、廣告公關類租戶換遷的首選之地；醫(yī)藥及生命科學板塊部分優(yōu)質企業(yè)通過換遷提升企業(yè)形象，需求升至第四位。
盡管受新租需求萎縮及政策規(guī)劃引導的大面積退租影響，本季凈吸納量仍達8.7萬平方米。整體空置率降至19.7%。甲級凈吸納量貢獻近八成，空置率降幅更顯著，反映租戶品質提升需求增強。區(qū)域表現(xiàn)持續(xù)分化：科技中心凈吸納量最佳，中關村空置率降至全市最低；而CBD、金融街等傳統(tǒng)核心區(qū)凈吸納量仍為負值。租金下行調整仍為刺激需求最直接有效的手段，全市平均租金面價降幅同樣本比環(huán)比擴大至2.9%至每月每平方米234.8元。金融街跌幅居首；東部去化壓力導致望京、王府井、燕莎、CBD 等多個區(qū)域租金跌幅均未出現(xiàn)收窄跡象，其中乙級樓宇租金下行壓力尤為突出。
世邦魏理仕華北區(qū)辦公樓租賃交易租戶代表負責人袁慧表示："未來六個月，全市預計僅有石景山一個全新項目交付。隨著供應壓力緩解，整體空置率有望小幅回落。租金下行壓力仍存，但預計降幅將逐步收窄，部分品質優(yōu)良、區(qū)位優(yōu)越的甲級樓宇或率先企穩(wěn)。CBRE最新發(fā)布的《中國區(qū)辦公樓租戶調查》報告指出，企業(yè)在未來三年的房地產(chǎn)策略以穩(wěn)為先，企業(yè)選址決策考量呈現(xiàn)明顯的成本驅動、品質驅動和綠色驅動特征。受此影響，續(xù)租、租約重組和搬遷為主的存量調整仍將是市場活動的主導；而作為國際科技創(chuàng)新中心，北京對科技、金融及專業(yè)服務等行業(yè)吸引力增強，也將逐步釋放辦公空間的增量需求。
二、零售物業(yè)市場
老牌項目經(jīng)營承壓而尋求轉型
租金加速下行，次級商圈領跌
2025年第三季度，北京優(yōu)質零售物業(yè)市場無新增商業(yè)項目交付。核心商圈及外圍商圈各有一個成熟商業(yè)體停業(yè)，項目原有商業(yè)模式未能迎合當前消費市場需求，面臨較大經(jīng)營壓力，后期將更換運營方或啟動改造工程。
今年前八個月，北京全市社銷總額持續(xù)處于下行賽道，主要受辦公用品、通訊器材、汽車等可選消費品零售加速減弱拖累，而餐飲收入亦維持同比下降。季內(nèi)受中式正餐及小吃快餐放慢開業(yè)步伐影響，餐飲業(yè)態(tài)新開店鋪占比較上季度下滑4個百分點至43%；而茶飲果汁和烘焙甜品作為目前調改力度較大或熱度較高項目的"新剛需"再次發(fā)力，季內(nèi)表現(xiàn)活躍，如可露朵、牧場奶倉、野人先生等首店或連鎖店鋪在非核心商圈多點開花。服飾零售類新開店鋪占比保持30%以上的穩(wěn)定發(fā)揮，其中國內(nèi)男/女裝新開店鋪數(shù)量有較大提升；運動戶外品類有所放緩；而大牌高奢保持低迷態(tài)勢，不僅拓店減少，更是在多個核心商圈項目出現(xiàn)閉店現(xiàn)象。美容保健、健身、超市等生活服務配套業(yè)態(tài)在非核心商圈區(qū)域型購物中心保持活躍。能夠提供情緒價值的二次元業(yè)態(tài)仍然是各大商業(yè)項目引流首選，在策展、快閃店方面持續(xù)發(fā)力，如蛙得發(fā)快閃、名偵探柯南快閃分別入駐西紅門薈聚和西單大悅城。季內(nèi)外圍商圈項目重塑品牌組合、調改積極，新開店鋪占比較上季提升12個百分點，較高的換鋪率帶動全市季末凈吸納量為負值，空置率小幅上漲0.2個百分點至7.7%。
由于可選消費需求和高承租能力品牌拓店需求持續(xù)謹慎，季內(nèi)多個商業(yè)體下調招商定位，致使全市購物中心首層平均租金加速下行，季末同樣本比環(huán)比下跌0.6%至每天每平方米30.6元。其中次級商圈（如中關村、望京）由于同質化競爭激烈、調改項目繁多、消費層級下沉等原因領降。租金收益下行之下，市場頻現(xiàn)外部運營商終止并退出與業(yè)主合作的案例。
世邦魏理仕華北區(qū)域董事總經(jīng)理劉煥麗指出："未來半年預計有共計39.4萬平方米的新增零售物業(yè)在非核心商圈開業(yè)，包括正處于部分試運營中的中關村大融城及隆福寺二期等。近期商務部等九部門聯(lián)合印發(fā)《關于擴大服務消費的若干政策實施》中指出，通過培育服務消費、豐富品質供給、吸引境外入境消費、加強財政金融支持、優(yōu)化監(jiān)測制度等五大措施，更大力度提振消費、擴大內(nèi)需、促進民生改善和消費轉型升級，有望激發(fā)零售物業(yè)市場培育服務消費新增長點。
三、倉儲物流市場
傳統(tǒng)區(qū)域持續(xù)流失客戶
平谷及部分近郊區(qū)域租金加速調整
2025年第三季度，北京亦莊經(jīng)開區(qū)一項目擴建，帶來4萬平方米的新增供應。季內(nèi)以汽配為主的制造業(yè)企業(yè)持續(xù)保持活躍，占總新租面積的35%；其次以民生為主的食品飲料及純電商需求分別錄得27%及18%的新租占比。當下租戶策略仍舊以降本提質為主，將部分大體量租賃需求置換到平谷等性價比更高的子市場，持續(xù)導致傳統(tǒng)區(qū)域的老項目流失租戶。受價格下行刺激，租戶在項目間的流動換遷活躍，但需求增量有限。盡管凈吸納量連續(xù)三個季度為正，年內(nèi)累計7.5萬平方米，但不及同期新增供應的兩成。全市空置率仍然處于歷史高位，季末環(huán)比小幅上漲0.1個百分點至29.6%。
季末北京全市平均租金同樣本比環(huán)比加速下滑5.3%至每月每平方米42.8元，以空置率較高的平谷為首，各子市場租金皆有不同程度下滑。在存量市場流動刺激下，原本租金水平較高的近郊區(qū)域如亦莊經(jīng)開區(qū)、通州及馬駒橋等子市場租金降幅加速。
廊坊本季度于廊坊經(jīng)開區(qū)交付一個高標倉儲項目，帶來11.1萬平方米的新增供應。作為環(huán)京市場價格洼地，廊坊需求表現(xiàn)持續(xù)強勁，連續(xù)第五個季度凈吸納量在20萬平方米以上。第三方物流企業(yè)錄得多筆萬平方米以上租賃成交，加速擴大其在廣陽經(jīng)開區(qū)、廊坊經(jīng)開區(qū)等近京子市場的物流布局。季末空置率不斷走低至2021年中進入供應潮以來的最低水平。
天津本季度無新增項目交付。新增需求受下季度電商大促影響有小幅回暖，季末凈吸納量較上季增長明顯錄得7.2萬平方米，空置率環(huán)比下滑0.9個百分點。以第三方物流為主、制造業(yè)為輔分別錄得45%及20%的新租成交面積占比。武清、空港及濱海新區(qū)表現(xiàn)相對活躍。
世邦魏理仕中國區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)負責人孫潔："未來半年，北京預計將有129萬平方米的新增高標倉儲設施在以平谷及順義為主的子市場交付，廊坊近京區(qū)域亦將交付約87萬平方米。以成本為導向的存量流動仍將占據(jù)環(huán)京市場去化主流，空置率較高區(qū)域的業(yè)主承壓加劇。北京各子市場租金加速下行下，有望刺激市場活躍度逐步走高，通過對外溢需求截留、吸引低標倉需求升級等方式來穩(wěn)固存量盤，助力空置面積去化。
四、商務園區(qū)市場
復合型園區(qū)加速入市，功能升級趨勢顯現(xiàn)
新租需求分化，優(yōu)質載體受益
2025年第三季度，亦莊經(jīng)開區(qū)和北清路子市場分別迎來一個生命科學專項園區(qū)交付，新增體量共計11.6萬平方米。新項目均采用"研發(fā)+中試+生產(chǎn)"復合型空間形態(tài)，進一步凸顯了商務園區(qū)功能的升級趨勢--從單一辦公載體逐步向全鏈條產(chǎn)業(yè)承接平臺演進。
本季度全市凈吸納量錄得6.0萬平方米，環(huán)比下降37%，但與去年同期相比依舊保持增長。不同產(chǎn)業(yè)的區(qū)域集中度進一步提升：在租金下探的推動下，互聯(lián)網(wǎng)與人工智能企業(yè)集中在泛中關村集群的東升、上地等區(qū)域釋放了搬遷和擴租需求；芯片、低空經(jīng)濟、新能源汽車相關企業(yè)的產(chǎn)業(yè)空間需求主要落位在產(chǎn)業(yè)鏈上下游聚集的亦莊經(jīng)開區(qū)；另外，醫(yī)藥及生命科學在復合型新項目交付和龍頭企業(yè)擴租的帶動下也有一定表現(xiàn)。項目新租需求呈現(xiàn)出更為分化的格局，具備功能優(yōu)勢或價格競爭力的項目實現(xiàn)去化，而同質化嚴重或缺乏主動運營管理能力的園區(qū)則仍舊承壓。
第三季度全市空置率環(huán)比上升0.4個百分點至24.7%，市場租金繼續(xù)承壓，平均報價同樣本比環(huán)比下調2.5%至每月每平方米134.3元。多數(shù)園區(qū)依靠租金下調、靈活租賃策略或積極調整產(chǎn)業(yè)定制運營服務來維持吸引力。租戶端則普遍延續(xù)降本增效的訴求，短期內(nèi)租金下行壓力難以扭轉，但同時也為有長期規(guī)劃的企業(yè)提供了更低成本的進入窗口。
世邦魏理仕華北區(qū)域董事總經(jīng)理劉煥麗表示："北京在人工智能、醫(yī)藥健康、新型制造等方向持續(xù)發(fā)力，對能形成產(chǎn)業(yè)集聚和具備全鏈條功能的園區(qū)需求保持旺盛，優(yōu)質的、能同時承載研發(fā)、中試和生產(chǎn)環(huán)節(jié)的空間資源依然稀缺。未來半年，北京商務園區(qū)預計將有約34.1萬平方米的新供應入市，其中九成集中在北清路子市場，以一般研發(fā)辦公項目為主。傳統(tǒng)研發(fā)辦公類產(chǎn)品若缺乏轉型策略與政策導入，仍將面臨較大的去化壓力。
五、物業(yè)投資市場
小體量及"抄底型"投資占主導
新興企業(yè)買家成北京投資市場的關鍵力量
2025年第三季度，北京物業(yè)投資市場共錄得11筆大宗交易，累計成交金額約34.34億元，環(huán)比下降41%，同比下滑75%。整體市場延續(xù)上半年的謹慎態(tài)勢，交易規(guī)模仍以5億元以下的小體量為主。
從買方結構看，企業(yè)買家貢獻了8筆交易，延續(xù)了對稀缺優(yōu)質資產(chǎn)的配置需求。其中包括某教育企業(yè)在西北旺產(chǎn)業(yè)帶和某內(nèi)資企業(yè)在望京購入辦公自用，體現(xiàn)出自用型需求的穩(wěn)步落地。機構投資者仍在積極尋求和推動投資交易機會，且標的物業(yè)類型更趨廣泛，但在評估資產(chǎn)時更趨重視運營方資管能力和現(xiàn)金回報表現(xiàn)，如某險資將大興生物醫(yī)藥基地的一座生命科學專項園區(qū)納入其新設的人民幣不動產(chǎn)基金，同時賣家仍保留項目的運營權。賣家為某國際知名的外資地產(chǎn)基金，在其近年的調改和運營下，該項目具備穩(wěn)定的現(xiàn)金流和產(chǎn)業(yè)集聚效應。另外，"抄底型"投資需求集中釋放，尤其偏好中小體量、收益型標的，季內(nèi)共有5筆法拍資產(chǎn)出清，多為帶租約底商及散售辦公樓層。
從成交案例的賣方結構看，地產(chǎn)公司占總金額69%，主要原因仍在于開發(fā)商加速回款需求。季內(nèi)錄得一筆具有代表性的交易：某地產(chǎn)公司將其持有的通州板塊一處在建綜合體的50%股權及相關債權轉讓，一方面獲得了現(xiàn)金流，另一方面也推動了該項目得以續(xù)建。此外，本季度出清的底商法拍資產(chǎn)中，也有相當部分來自地產(chǎn)公司，為市場帶來更多流通資產(chǎn)。
世邦魏理仕華北區(qū)投資及資本市場部負責人李浩指出："越來越多以自用或資產(chǎn)長期配置為主要需求的企業(yè)買家不斷涌現(xiàn)，成為支撐北京不動產(chǎn)大宗交易市場活躍度的關鍵力量。區(qū)別于關注資產(chǎn)現(xiàn)成收益和短期投資回報，這類買家更多從宏觀周期和戰(zhàn)略布局角度，著眼于核心資產(chǎn)的跨周期長期配置價值。北京市場具備宏觀基本面堅挺穩(wěn)健、優(yōu)質資產(chǎn)供給稀缺等屬性，尤其是核心區(qū)域優(yōu)質資產(chǎn)，令此類買家抱有較大信心。另一方面，隨著各類具有不同領域資源的買家涌現(xiàn)，協(xié)同在資產(chǎn)管理鏈條各環(huán)節(jié)具有專業(yè)能力的合作伙伴，合力盤活存量資產(chǎn)、提升運營效率，使資產(chǎn)潛在價值得到挖掘和釋放，在帶動市場信心修復的同時，也為未來交易活躍度的回升奠定良好基礎。
來 源：CBRE世邦魏理仕
