一、五年成績(jī)單：從“有沒(méi)有”到“好不好”
1.規(guī)模與速度
全國(guó)新建商品住宅累計(jì)銷售約 50 億㎡，年均 10 億㎡，穩(wěn)居全球首位；15 個(gè)省二手住房交易量已超新房，存量時(shí)代全面開(kāi)啟。
保障性住房+城中村、危舊房改造安置住房 1100 多萬(wàn)套（間），直接惠及 3000 多萬(wàn)群眾，“市場(chǎng)+保障”雙軌制從紙面落地到現(xiàn)實(shí)。
2.保交樓攻堅(jiān)戰(zhàn)
萬(wàn)套“已售難交付”住房全部交付，涉及 2 億㎡、約 2000 萬(wàn)居民，終結(jié)“爛尾恐慌”。
國(guó)家—省—市三級(jí)專班、“一樓一策”、融資“白名單”審批額超 7 萬(wàn)億元，成為風(fēng)險(xiǎn)處置的“中國(guó)樣本”。
3.城市更新與“好房子”
萬(wàn)個(gè)老舊小區(qū)、1.1 億居民“舊貌換新顏”，加裝電梯 12.9 萬(wàn)部，新增養(yǎng)老托育設(shè)施 6.4 萬(wàn)個(gè)、文化健身場(chǎng)地 2800 萬(wàn)㎡。
個(gè)地級(jí)以上城市全部建立“城市體檢—更新—評(píng)估”閉環(huán)制度，城市更新從“拆建”轉(zhuǎn)向“提質(zhì)”。
新建住宅全面執(zhí)行綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)，北京、上海等地試點(diǎn)“百年住宅”全生命周期設(shè)計(jì)，智慧社區(qū)、數(shù)字物業(yè)進(jìn)入常態(tài)化。
4.基礎(chǔ)性制度重塑
“人—房—地—錢(qián)”要素聯(lián)動(dòng)機(jī)制在 31 個(gè)�。▍^(qū)、市）落地，年度住房計(jì)劃與人口流動(dòng)、土地供應(yīng)、金融資源實(shí)現(xiàn)“一張圖”管理。
預(yù)售資金監(jiān)管、現(xiàn)房銷售、房地產(chǎn)金融審慎管理、住房租賃條例等制度密集出臺(tái)，行業(yè)“四梁八柱”初步成型。
二、尚未愈合的“三道傷口”
1.需求側(cè)：新市民“夾心層”
保障性住房覆蓋率雖達(dá) 25%，但北上廣深等熱點(diǎn)城市新市民、青年人租房占比超 60%，租金收入比仍高于 30%，“買(mǎi)不起、租不好、住不穩(wěn)”并存。
2.供給側(cè)：區(qū)域冷熱失衡
一線與強(qiáng)二線城市庫(kù)存周期 6-8 個(gè)月，三四線 24 個(gè)月以上；2024 年全國(guó)住宅用地成交面積較 2020 年下降 55%，部分縣城出現(xiàn)“土地財(cái)政真空”。
3.企業(yè)側(cè)：高周轉(zhuǎn)“后遺癥”
2020年前百?gòu)?qiáng)房企仍有 40% 處于“紅檔”，總負(fù)債 12 萬(wàn)億元；大量中小房企面臨“缺現(xiàn)金、缺項(xiàng)目、缺信用”的三缺困境，行業(yè)出清僅過(guò)半。
三、面向“十五五”的五條建議
1.把“保障”做成“產(chǎn)業(yè)”
設(shè)立國(guó)家住房保障基金，中央財(cái)政每年注入 1000 億元，撬動(dòng)險(xiǎn)資、社保、REITs 等長(zhǎng)期資本，把保障性租賃住房做成收益 4%～5% 的“類基礎(chǔ)設(shè)施”資產(chǎn)，解決“可持續(xù)”痛點(diǎn)。
2.推行“梯度消費(fèi)”住房制度
一線城市率先試點(diǎn)“先租后售、租購(gòu)?fù)瑱?quán)、共有產(chǎn)權(quán)”三合一：新市民先以市場(chǎng)價(jià) 70% 租金入住保租房，5 年內(nèi)可部分或全部購(gòu)買(mǎi)，租金可抵房款，打通租與購(gòu)的“旋轉(zhuǎn)門(mén)”。
3.建立“城市住房大數(shù)據(jù)駕駛艙”
公安、人社、水電、網(wǎng)簽、手機(jī)信令等多源數(shù)據(jù)融合，實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)“人—房—地—錢(qián)”四維匹配度，一旦出現(xiàn)庫(kù)存>18 個(gè)月或租金指數(shù)>收入增速 1.5 倍，自動(dòng)觸發(fā)限購(gòu)、貼息或土地熔斷等響應(yīng)。
4.全面推廣“交房即交證、拿證即抵押”
自然資源部已打通不動(dòng)產(chǎn)單元代碼與房屋預(yù)售代碼，下一步把公證提存、資金監(jiān)管、按揭放款、契稅繳納、產(chǎn)權(quán)登記五項(xiàng)業(yè)務(wù)壓縮到“一個(gè)窗口、一天辦結(jié)”，從源頭消除爛尾與辦證難。
5.把“好房子”標(biāo)準(zhǔn)升級(jí)為“百年住宅”強(qiáng)制規(guī)范
借鑒日本“長(zhǎng)期優(yōu)良住宅”與瑞典“百年住宅”經(jīng)驗(yàn)，將結(jié)構(gòu)耐久、空間可變、綠色低碳、智慧運(yùn)維四項(xiàng)指標(biāo)納入強(qiáng)制性條文，給予容積率獎(jiǎng)勵(lì)、綠色信貸貼息，到 2030 年新建住宅 50% 以上達(dá)到百年住宅認(rèn)定。
結(jié)語(yǔ)“十四五”讓房地產(chǎn)完成了“保交樓、穩(wěn)民生”的底線修復(fù)；“十五五”的核心命題是“向新市民要增量、向存量要質(zhì)量、向制度要長(zhǎng)期主義”。只有把保障做成可持續(xù)的產(chǎn)業(yè)、把租和購(gòu)做成可轉(zhuǎn)換的通道、把房子做成可用百年的民生基礎(chǔ)設(shè)施，中國(guó)樓市才能真正走出“短周期—高波動(dòng)”的舊循環(huán)，邁入高質(zhì)量發(fā)展的新軌道。
