上海甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)報(bào)告2025年第三季度第三季度，市場(chǎng)內(nèi)新項(xiàng)目入市的節(jié)奏放緩，僅有兩個(gè)新項(xiàng)目竣工交付，為市場(chǎng)帶來(lái)139,990平方米的新供面積，環(huán)比減少68%。兩個(gè)新竣工交付的項(xiàng)目均位于浦西非核心區(qū)域，包括位于打浦橋的日月光中心二期（59,190平方米）以及徐匯上海南站區(qū)域的徐匯萬(wàn)科中心三期2號(hào)樓（80,800平方米）。
第三季度，市場(chǎng)租賃活動(dòng)仍然以企業(yè)的續(xù)租和搬遷為主。在降本增效的大趨勢(shì)下，租約到期的企業(yè)選擇減租續(xù)約或者搬遷至同市場(chǎng)租金更低的樓宇。出于對(duì)成本節(jié)約的考量，企業(yè)資源整合的搬遷需求以及租期內(nèi)租約重組需求持續(xù)在增加。
從第三季度的市場(chǎng)租賃交易來(lái)看，租賃需求來(lái)自于金融、專業(yè)服務(wù)、零售及TMT企業(yè)，市場(chǎng)內(nèi)有超過(guò)60%的租賃需求來(lái)自于上述行業(yè)。專業(yè)服務(wù)領(lǐng)域內(nèi)，律所的升級(jí)需求增長(zhǎng)比較顯著。在整體市場(chǎng)租金持續(xù)下行而市場(chǎng)需求不暢的背景下，律所抓住核心市場(chǎng)寫(xiě)字樓租金大幅下降的機(jī)會(huì)，積極升級(jí)自己的辦公場(chǎng)所來(lái)提升品牌現(xiàn)象。從金融企業(yè)情況來(lái)看，存款利率的持續(xù)走低以及二級(jí)市場(chǎng)的活躍，促成增量資金的涌入，帶動(dòng)證券、資管企業(yè)業(yè)務(wù)擴(kuò)張，提升其對(duì)公辦場(chǎng)所升級(jí)的需求。值得關(guān)注的是，當(dāng)季創(chuàng)意園區(qū)內(nèi)的非科技企業(yè)例如物流、貿(mào)易以及廣告媒體等遷入甲級(jí)寫(xiě)字樓的租賃活動(dòng)較多，成為市場(chǎng)空置面積去化的重要來(lái)源。
“第三季度，上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)共享辦公需求活躍。在新租需求中，超過(guò)20%的新租需求來(lái)自于共享辦公。共享辦公的靈活租期、配套設(shè)施完備以及租金水平合理，在極大程度上適配短期過(guò)渡、小規(guī)模貿(mào)易和初創(chuàng)型科技企業(yè)。此外，由AI技術(shù)成熟帶來(lái)的自媒體飛速發(fā)展以及“一人公司”模式的崛起共同增加了市場(chǎng)對(duì)于共享辦公的需求。共享辦公品牌的租用需求有效緩解了業(yè)主方對(duì)大樓空置面積去化方面的壓力，而租金加利潤(rùn)分成或是純利潤(rùn)分成的租金支付模式也降低了共享辦公品牌的租賃成本，支持其持續(xù)的業(yè)務(wù)擴(kuò)張，形成業(yè)主和共享辦公品牌的雙贏局面。”
第三季度，辦公面積去化緩慢以及新項(xiàng)目與存量面積之間的激烈競(jìng)爭(zhēng)，使得業(yè)主方仍將降租作為吸引租戶的主要手段。甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)租金當(dāng)季環(huán)比繼續(xù)下跌4.1%至每天每平方米人民幣6.25元。其中，中央商務(wù)區(qū)擴(kuò)展區(qū)的寫(xiě)字樓市場(chǎng)租金環(huán)比大幅下跌7.2%。核心商務(wù)區(qū)在多家金融機(jī)構(gòu)以及律所搬遷需求的釋放下，市場(chǎng)租金的跌幅收窄4.2%至每天每平方米人民幣8.46元。
“本季度，南京西路市場(chǎng)是為數(shù)不多的租金小幅下跌的子市場(chǎng)之一，市場(chǎng)租金僅環(huán)比下跌0.8%至每天每平方米人民幣9.60元。作為上海重要的商務(wù)區(qū)之一，南京西路發(fā)揮其磁石效應(yīng)，積極吸引外資零售品牌、金融機(jī)構(gòu)以及顧問(wèn)咨詢等具有高租金支付能力行業(yè)的遷入。同時(shí)，在本季度表現(xiàn)積極的還有前灘、徐家匯、世紀(jì)大道等熱點(diǎn)子市場(chǎng)，其中前灘作為小陸家嘴需求外溢首選市場(chǎng)，本季度市場(chǎng)租金環(huán)比小幅下跌0.8%至至每天每平方米人民幣5.95元�！�
2025年第三季度，上海寫(xiě)字樓投資市場(chǎng)錄得7宗主要的大宗交易，涉及總金額在人民幣45億元左右，自用型買(mǎi)家成為市場(chǎng)主要參與者。
在眾多交易中，我們可以看到一些機(jī)構(gòu)買(mǎi)家對(duì)于目前寫(xiě)字樓市場(chǎng)價(jià)格洼地項(xiàng)目的青睞，選擇出手購(gòu)入。例如中國(guó)信達(dá)以大約人民幣8.856億元的價(jià)格從香港佳程集團(tuán)處買(mǎi)下位于靜安的商辦綜合體佳程廣場(chǎng)。本季度寫(xiě)字樓投資市場(chǎng)較大的成交標(biāo)的是來(lái)自于普陀真如的信泰中心1號(hào)樓項(xiàng)目。政府機(jī)構(gòu)以人民幣21.68億元的價(jià)格從中信泰富手中購(gòu)入該項(xiàng)目，成交面積為84,765平方米。
來(lái) 源： 萊坊
