近日，仲量聯(lián)行發(fā)布2025年第三季度上海商業(yè)地產(chǎn)投資市場報告。三季度，上海投資市場整體呈現(xiàn)回暖態(tài)勢，共達(dá)成17宗資產(chǎn)交易，總成交金額達(dá)149.7億元，環(huán)比上漲78.1%。
從交易規(guī)模來看，單體項目平均成交金額為8.81億元，較2024全年均值（5.6億元）及2025年上半年均值（4.2億元）有顯著提升。三季度共錄得4宗成交金額高于10億的成交記錄，成交金額高于5億的交易占市場成交宗數(shù)的47%。
標(biāo)桿項目重燃辦公樓市場投資熱情，多宗大體量交易提振成交規(guī)模
三季度，辦公樓以75%的成交金額占比和53%的成交宗數(shù)占比回歸主導(dǎo)地位，遠(yuǎn)超其他資產(chǎn)類別。其余資產(chǎn)類別中，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的成交金額占比為11%，零售物業(yè)和長租公寓的金額分別占8%和6%。
三季度共錄得三宗單筆成交金額超十億元人民幣的辦公樓大宗交易，其中在季度末一宗標(biāo)桿級辦公樓項目的成功交割，不僅刷新了近兩年上海辦公樓市場單筆交易紀(jì)錄，更成為市場情緒轉(zhuǎn)折的重要催化劑，極大提振了對核心城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)長期價值的信心，標(biāo)志著辦公樓板塊在階段性調(diào)整后有望迎來復(fù)蘇曙光。
三季度，國盛集團(tuán)完成對陸家嘴集團(tuán)“前灘雍萃46”項目的收購，標(biāo)志著國有企業(yè)再度加碼布局長租公寓賽道。該項目的成功交割，不僅體現(xiàn)了國企對長租公寓長期穩(wěn)定現(xiàn)金流的認(rèn)可，更驗證了核心地段中高端長租公寓產(chǎn)品的市場接受度與資產(chǎn)價值。
社區(qū)型零售物業(yè)保持穩(wěn)健活躍，交易主體高度集中于來自浙江、江蘇等長三角地區(qū)的高凈值人士，突顯私人資本在商業(yè)地產(chǎn)中的資產(chǎn)配置偏好。三季度所有零售物業(yè)成交均由該類投資者完成，其投資邏輯高度聚焦在位于核心區(qū)位、租約穩(wěn)定、貼近終端消費的社區(qū)型商業(yè)項目。
產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場在三季度共錄得兩宗成交案例，均由來自江蘇、福建的外地國有企業(yè)完成，標(biāo)的均位于上海傳統(tǒng)成熟產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)——張江與金橋。
工業(yè)及物流大宗交易領(lǐng)域持續(xù)承壓，市場整體保持審慎觀望態(tài)勢，在三季度未錄得成交案例。
三季度酒店類大宗交易的市場活躍度暫處低位，但投資者對核心區(qū)位優(yōu)質(zhì)酒店資產(chǎn)的興趣正顯著升溫。當(dāng)前資本更傾向于通過“存量改造+運營煥新”路徑挖掘資產(chǎn)價值。隨著消費信心回升、商務(wù)活動回暖，酒店板塊有望在下階段迎來交易重啟與價值重估，成為市場回暖的重要風(fēng)向標(biāo)之一。
投資需求主導(dǎo)市場格局，成交熱度持續(xù)回歸核心區(qū)域
投資需求主導(dǎo)市場格局，成交熱度持續(xù)回歸核心區(qū)域從需求端結(jié)構(gòu)來看，投資性需求占比高達(dá)91%，穩(wěn)居絕對主導(dǎo)地位，印證市場仍以資本配置驅(qū)動為主。從資金來源來看，長三角區(qū)域資本持續(xù)布局上海，積極落子上海核心地段優(yōu)質(zhì)項目。
從投資者類型來看，高凈值投資者與各類企業(yè)買家持續(xù)活躍，展現(xiàn)出對上海大宗資產(chǎn)長期增值潛力的信心。從區(qū)域分布來看，中環(huán)以內(nèi)項目貢獻(xiàn)了86%的成交金額與81%的成交宗數(shù)，熱度持續(xù)回歸核心區(qū)域。
來 源：仲量聯(lián)行投資縱橫
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