全球知名的房地產(chǎn)服務商第一太平戴維斯，于近日發(fā)布2025年第三季度北京房地產(chǎn)市場研究成果，全面回顧北京寫字樓、商業(yè)零售及大宗投資等不同細分市場的季度表現(xiàn)，并對2025年末以及未來的房地產(chǎn)市場走勢做出預判與展望。
2025年第三季度，北京甲級寫字樓市場延續(xù)回暖態(tài)勢，租賃活躍度穩(wěn)步提升。供需方面，供給端強度有所減弱，本季度內(nèi)未有新項目入市，而需求端則持續(xù)向好發(fā)展，市場吸納表現(xiàn)可喜，單季度凈吸納量錄得約8.9萬平方米，環(huán)比提升8.1%，同時連續(xù)九個季度錄得正吸納。2025年前三季度，全市甲級寫字樓凈吸納量累計已達22.3萬平方米，較去年同期增長31.5%，租賃需求的復蘇趨勢更為明顯。
在良好市場表現(xiàn)的加持下，北京甲級寫字樓市場的空置率也持續(xù)回落，至三季度末全市平均空置率為19.0%，環(huán)比、同比分別下降0.6、1.1個百分點。租金方面，2025年第三季度全市甲級寫字樓平均租金環(huán)比下降2.1%至每平方米每月223.7元。盡管全市租金水平仍舊震蕩下行，但逐季度降幅正在持續(xù)收窄，一方面既得益于市場供需情況的好轉(zhuǎn)，另一方面也因為部分業(yè)主充分考量了成本與收益，進而讓租金調(diào)控更趨于合理。
未來一段時間，北京甲級寫字樓市場將呈現(xiàn)供應穩(wěn)定、需求分化、整體承壓的特點。供應端來看，未來三年供應端強度基本保持平穩(wěn)，但存量去化壓力與市場競爭強度仍處于高位。需求端的區(qū)域與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相結(jié)合的特征愈發(fā)凸顯：互聯(lián)網(wǎng)、信息技術(shù)、AI、大模型等新質(zhì)生產(chǎn)力集聚的區(qū)域迎來利好、需求持續(xù)釋放，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)因產(chǎn)業(yè)協(xié)同效應更受青睞；而部分非核心區(qū)域、以及部分傳統(tǒng)行業(yè)的需求仍略顯疲軟，企業(yè)受經(jīng)營預期影響而導致租賃預算有限，因而選址更趨謹慎與理性。
2025年的北京商業(yè)零售市場持續(xù)推進城市更新與消費場景升級，為市場深度調(diào)整與后續(xù)提質(zhì)發(fā)展夯實了基礎。三季度北京零售市場共有4個新項目入市，包括位于東城區(qū)的隆福寺二期、位于海淀區(qū)的魏公·芳華里、位于大興區(qū)的北京上德銀泰城以及位于西城區(qū)的北京坊二期，四個項目合計為市場提供了21.36萬平方米的煥新零售面積。
三季度，受到新項目入市以及部分存量項目開啟升級改造的影響，全市優(yōu)質(zhì)購物中心平均空置率環(huán)比上調(diào)1.6個百分點至8.6%。其中核心商圈購物中心空置率環(huán)比上升1.8個百分點至10.0%，次核心商圈購物中心空置率環(huán)比上升1.7個百分點至9.0%。同期，全市優(yōu)質(zhì)購物中心平均租金水平持續(xù)波動，首層平均租金調(diào)整至每平方米每月748.2元，環(huán)比下降1.4%。其中，核心商圈購物中心首層平均租金為每平方米每月人民幣1,275.3元，環(huán)比下降2.5%；次核心商圈購物中心首層平均租金為每平方米每月人民幣564.9元，環(huán)比微降0.4%。
隨著新建項目的開業(yè)入市、以及存量項目持續(xù)煥新調(diào)整，北京零售市場正步入供給側(cè)主動優(yōu)化與結(jié)構(gòu)升級的新階段：多元場景與創(chuàng)新模式成為市場發(fā)展的核心動力，商業(yè)空間煥新提速，消費體驗與品牌組合不斷優(yōu)化，跨商圈聯(lián)動、場景化營銷與主題化運營日益豐富。老牌商業(yè)項目通過空間重構(gòu)煥發(fā)新生，新興項目則以特色定位和社交屬性塑造差異化優(yōu)勢。隨著《北京市深化改革提振消費專項行動方案》的落實，推動商業(yè)空間全面升級，零售業(yè)態(tài)加速"服務+體驗+文化"的融合升級。未來，北京零售市場將在深度調(diào)整中穩(wěn)步提質(zhì)，以精細化運營和創(chuàng)新供給持續(xù)釋放消費潛能，推動城市商業(yè)邁向高質(zhì)量發(fā)展新階段。
北京大宗投資市場在2025年第三季度整體表現(xiàn)較為平淡，市場交易多集中在人民幣1-5億元的價格段，前三季度累計成交額低于去年同期水平。三季度的大宗交易中，既包括實體經(jīng)濟企業(yè)收購獨棟寫字樓作為辦公自用空間，也包括開發(fā)商出售項目來回籠現(xiàn)金、增強現(xiàn)金流與流動性的案例。整體而言，當前階段北京大宗投資市場的熱度有所下降，市場成交量也相應出現(xiàn)一定程度的波動。
大宗投資交易的活躍度反映的是商業(yè)地產(chǎn)投資價值的走勢，當前的北京大宗投資市場熱度有所下降，不同類別資產(chǎn)的投資價值仍存在差異性及不確定性，投資者情緒趨于謹慎、保守，這也造成了市場表現(xiàn)的波動。展望未來，針對宏觀經(jīng)濟以及房地產(chǎn)行業(yè)的支持性政策加快落地落實，有望改善北京大宗投資市場的整體情緒，進而帶動大宗投資市場的整體活躍度。
2025年前三季度，北京房地產(chǎn)市場延續(xù)回暖修復態(tài)勢、整體運行向好發(fā)展，但近期市場動能呈現(xiàn)一定程度地邊際遞減效應。隨著三季度市場運行壓力有所加大，四季度從政策端進一步加力加碼的必要性凸顯出來。預計四季度國內(nèi)房地產(chǎn)市場仍舊聚焦"止跌回穩(wěn)"目標，推動已出臺各項政策加快落實，同時布局更為有效的增量政策。作為"十四五"規(guī)劃的收官之年以及謀劃"十五五"的承上啟下關(guān)鍵之年，2025年最后的走勢有望為房地產(chǎn)行業(yè)未來五年的發(fā)展指明方向。
來 源：第一太平戴維斯
