9月13日，2025年中國(guó)國(guó)際服務(wù)貿(mào)易交易會(huì)·第七屆中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)品牌價(jià)值論壇在首鋼園三高爐成功舉辦。論壇由北京市投資促進(jìn)服務(wù)中心、全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)指導(dǎo)，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫(xiě)字樓分會(huì)支持，房訊網(wǎng)、房訊指數(shù)聯(lián)合主辦，以“新商業(yè) 新運(yùn)營(yíng) 新價(jià)值”為主題。來(lái)自全國(guó)300家主流商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理企業(yè)高管、30家科技領(lǐng)軍企業(yè)高管以及60家主流媒體參會(huì)。
CBRE世邦魏理仕華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人孫祖天應(yīng)邀出席論壇并做題為《存量時(shí)代商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新之道》的主題演講。他在演講中表示，老舊樓宇怎么去改造？怎么去形成提升？我們按照改善的規(guī)模或者難易程度分成了三個(gè)級(jí)別，分別是輕度、中度、深度。輕度主要是在內(nèi)裝上面做一些小的維護(hù)更新，中度可能要對(duì)部分樓層的功能進(jìn)行一定的改造，進(jìn)行一定的轉(zhuǎn)換。重度就要進(jìn)行推倒重建，對(duì)于一些嚴(yán)重超齡的樓宇，最后要走到這一步。
CBRE世邦魏理仕華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人孫祖天
以下為CBRE世邦魏理仕華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人孫祖天演講實(shí)錄：
首先，我想用一個(gè)數(shù)據(jù)來(lái)開(kāi)啟我們的思路探討。
這幅圖表是我們統(tǒng)計(jì)的全球辦公樓的空置率以及凈吸納量，就是新增需求的情況，近年全球各個(gè)國(guó)家均面臨一定的經(jīng)濟(jì)上面的挑戰(zhàn)。再包括居家辦公的逐漸普遍，對(duì)辦公市場(chǎng)也形成了一定的沖擊，所以全球辦公樓的空置率在不斷上行，新增需求也相對(duì)來(lái)說(shuō)比較低迷。但是區(qū)域之間還是看到有一定的分化，看右邊這個(gè)圖，我們對(duì)比美國(guó)以及中國(guó)一線(xiàn)城市空置面積的占比，當(dāng)前跟2019年比，美國(guó)空置面積上升的勢(shì)頭已經(jīng)有一定程度的遏制，相反，我們中國(guó)的一線(xiàn)城市還是面臨了越來(lái)越大的空置面積的挑戰(zhàn)。為什么美國(guó)能夠遏制呢？主要的原因是因?yàn)樗麄儾扇×酥鲃?dòng)調(diào)改的行動(dòng)。
這幅圖可以看到，近年來(lái)，隨著老舊樓宇逐漸退出市場(chǎng)，美國(guó)大體量的辦公樓的項(xiàng)目轉(zhuǎn)變?yōu)槠渌猛�，這兩年上升得尤其明顯。從右邊這個(gè)圖可以看到，辦公樓具體是改成什么用途，壓倒性的優(yōu)勢(shì)都是改成長(zhǎng)租公寓。當(dāng)前美國(guó)長(zhǎng)租公寓的空置率只有不到5%，辦公樓的空置率達(dá)到20%以上；從2020年到現(xiàn)在，即使考慮到通貨膨脹的因素，辦公樓租金上漲也只有1%，相反，長(zhǎng)租公寓的上漲達(dá)到了22%。所以辦公樓改成長(zhǎng)租公寓是非常有吸引力的。另外，我們也可以看到有一部分辦公樓也改成了綜合體，涵蓋了商業(yè)、居住等等這些業(yè)態(tài)，形成了一個(gè)垂直的城市生態(tài)。疫情剛開(kāi)始結(jié)束的時(shí)候，這種對(duì)于醫(yī)療建筑體的方向也是辦公改的一個(gè)方向，但最近有所減緩。
其實(shí)我們中國(guó)像美國(guó)一樣，到現(xiàn)在這個(gè)節(jié)點(diǎn)也面臨了老舊樓宇逐漸被淘汰出市場(chǎng)的態(tài)勢(shì)，目前可能我們還沒(méi)有體會(huì)得非常明顯，因?yàn)楫?dāng)前我們統(tǒng)計(jì)一線(xiàn)城市樓齡超過(guò)30年的樓宇的總體量只有大概100萬(wàn)平方米，但是5年以后，就是“十五五”末期，這個(gè)數(shù)字會(huì)達(dá)到一千萬(wàn)平方米以上，所以這些樓宇怎么進(jìn)行更新、進(jìn)行重復(fù)的利用，是我們下一步要討論的核心話(huà)題。
我們國(guó)家的老舊樓宇往哪些方向發(fā)展呢？去年年底二十屆三中全會(huì)明確2029年以前要解決辦公樓未來(lái)土地延期跟到期續(xù)期的問(wèn)題，給我們的樓宇改造提供了有利的政策環(huán)境。今年7月中央會(huì)議又提到了，宜居、韌性、智慧這三個(gè)是我們未來(lái)城市更新的核心目標(biāo)，所以也可以給我們提供重要的方向。
首先，我們討論宜居。宜居需要房地產(chǎn)的好房子工程項(xiàng)目來(lái)做進(jìn)一步的支撐，所以我們首先需要討論或者調(diào)研樓宇使用人群體驗(yàn)的需求都是怎么樣的，以體驗(yàn)為導(dǎo)向的辦公樓的升級(jí)是一個(gè)主題。所以我們這里提供一個(gè)理念，隨著辦公使用人群的需求的多元化，我們辦公樓已經(jīng)不能像以前一樣只有單一的辦公功能了，而是需要把健身、社交、工作、居住等等需求納入到整個(gè)垂直城市生態(tài)里面，一方面能夠縮短人群在不同的活動(dòng)之間通勤的時(shí)間，另外一方面也可以在同一個(gè)樓宇里面打造一個(gè)積極的社會(huì)的生態(tài)，給予我們的租戶(hù)有更豐富的體驗(yàn)。這是我們?cè)谝司由厦婵梢匀ヌ接懙囊粋�(gè)方向。
CBRE根據(jù)這個(gè)方向給大家提供了一個(gè)思維的框架，我們把辦公人群在辦公樓里面一天從進(jìn)入辦公樓直到離開(kāi)辦公樓的整個(gè)周期來(lái)劃分為七個(gè)階段，可以給大家去做一個(gè)checklist的作用，來(lái)檢查我們?cè)诟鱾�(gè)方面是不是做得足夠到位，還有哪些可以改善的空間。從剛開(kāi)始的通勤，到樓宇的訪(fǎng)客，再到電梯的運(yùn)行，到辦公區(qū)里面的活動(dòng)，還有在辦公區(qū)外面，我們還需要去做餐飲、社交、娛樂(lè)等等這些活動(dòng)，主要通過(guò)三個(gè)大的方向，一個(gè)就是物理環(huán)境的改造，另外就是人文氛圍的打造，還有數(shù)字賦能，來(lái)提升我們樓宇在宜居方面的表現(xiàn)、在體驗(yàn)方面的表現(xiàn)。
第二個(gè)話(huà)題，我們叫韌性。韌性城市意味著我們雙碳目標(biāo)的達(dá)成，因?yàn)槲覀?030就要達(dá)到碳達(dá)峰，其實(shí)離我們已經(jīng)非常近了。而且最近隨著氣候危機(jī)的影響，還有安全、衛(wèi)生等等管理的影響，都給我們?cè)跇怯畹目沙掷m(xù)性上面提出了很多議題，那么可持續(xù)樓宇給我們業(yè)主帶來(lái)一些什么樣的好處呢？
首先，隨著我們政府對(duì)于雙碳目標(biāo)政策的達(dá)成的壓力，我們預(yù)期在未來(lái)幾年會(huì)有越來(lái)越多的扶持性的政策，當(dāng)然也包括約束性的政策，推向到市場(chǎng)里面。這個(gè)會(huì)給到我們業(yè)主能夠帶來(lái)政策上面的一些收益。
第二，隨著現(xiàn)在樓宇之間競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，我們認(rèn)為可持續(xù)性的樓宇對(duì)于一些有社會(huì)責(zé)任感的大企業(yè)會(huì)帶來(lái)很大的租賃上面的吸引力，會(huì)形成業(yè)主的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。可能很多業(yè)主在考慮打造這么一個(gè)樓宇是不是需要很大的投入，但其實(shí)大投入有大投入的做法，小投入有小投入的做法，只要我們從一些基礎(chǔ)的方面去做起，仍然能夠給我們帶來(lái)一些比如說(shuō)節(jié)能、減碳，這些成本上面的節(jié)約，也會(huì)形成財(cái)務(wù)上面的收益。所以可持續(xù)性樓宇已經(jīng)不只是一個(gè)口號(hào)，更多的是能夠落地到企業(yè)運(yùn)營(yíng)的方方面面。
怎么樣算是一個(gè)可持續(xù)性樓宇呢？我們列舉了一些重要特征，比如我們可以通過(guò)傳感器、數(shù)據(jù)收集和儀表盤(pán)的方式，能夠更合理地去收集和分析數(shù)據(jù)，對(duì)于我們可持續(xù)樓宇的打造未來(lái)是有很多可以參考的建議的。其次，我們也整理了各個(gè)領(lǐng)先的開(kāi)發(fā)商的ESG報(bào)告，我們發(fā)現(xiàn)在能源管理、廢棄物管理、水資源管理是很多ESG報(bào)告重點(diǎn)去披露的內(nèi)容。所以這也是我們市場(chǎng)上普遍的業(yè)主可以考察的一個(gè)方向。
第三方面，我們談?wù)摰降氖侵腔鄢鞘�，智慧城市也需要智慧樓宇。其�?shí)現(xiàn)在隨著人工智能技術(shù)的發(fā)展，我們認(rèn)為對(duì)房地產(chǎn)也有很重要的賦能，比如說(shuō)人工智能可以給到我們?nèi)シ治瞿茉词褂玫臄?shù)據(jù)，還有現(xiàn)在光伏科技其實(shí)也非常成熟，所以在提高能源效率和能源替代上面，我們的技術(shù)環(huán)境是很優(yōu)越的。
另外一方面，機(jī)器人、無(wú)人駕駛、無(wú)人機(jī)等等這些使用，也給我們樓宇的24小時(shí)運(yùn)營(yíng)或者無(wú)人運(yùn)營(yíng)帶來(lái)了很成熟的技術(shù)條件，這也是能夠節(jié)省運(yùn)營(yíng)成本的。所以智慧樓宇對(duì)我們來(lái)說(shuō)已經(jīng)是一個(gè)可行的目標(biāo)了，只不過(guò)我們?cè)趯?shí)施的時(shí)候可能要考慮的一個(gè)是基礎(chǔ)設(shè)施，因?yàn)樗枰芡晟频木W(wǎng)絡(luò)條件，還有考慮得非常周到的樓宇管理方面的一些制度，還有充電等等這些基礎(chǔ)設(shè)施，同時(shí)對(duì)安全、隱私等等這些是不是都已經(jīng)考慮完善。
我們提到這三個(gè)大的方向怎么去改造？怎么去形成提升？我們按照改善的規(guī)�；蛘唠y易程度分成了三個(gè)級(jí)別，分別是輕度、中度、深度。輕度主要是在內(nèi)裝上面做一些小的維護(hù)更新，中度可能要對(duì)部分樓層的功能進(jìn)行一定的改造，進(jìn)行一定的轉(zhuǎn)換。重度就要進(jìn)行推倒重建，對(duì)于一些嚴(yán)重超齡的樓宇，最后要走到這一步。
為了探討這三個(gè)改造的方式，我在這里跟大家分享一些案例。
首先，我們說(shuō)輕度怎么去改，這里提到了三個(gè)方式，通過(guò)人文、物理、數(shù)字等方式去進(jìn)行改善。人文我們舉的是一個(gè)香港的辦公樓，他們通過(guò)樓內(nèi)的一些對(duì)于辦公人群活動(dòng)的打造，還有通過(guò)綠色這些理念的實(shí)施，保證了它的入住率，也讓它的租金具有比較強(qiáng)的韌性。
第二，在物理環(huán)境上面，我們舉一個(gè)悉尼的辦公樓，他們通過(guò)先進(jìn)的玻璃技術(shù)的材料的使用，達(dá)到了節(jié)能減碳的效果，對(duì)樓宇運(yùn)營(yíng)成本有很強(qiáng)的賦能作用。
第三，數(shù)字賦能是另外一個(gè)香港的樓宇，通過(guò)打造應(yīng)用程序和樓內(nèi)管理的軟件，實(shí)現(xiàn)了辦公人群體驗(yàn)方面的一些提升。這些案例都可以為大家提供一些參考。
中度的我們這里舉了一個(gè)美國(guó)的例子，這是一個(gè)紐約金融區(qū)的辦公樓，是有史以來(lái)美國(guó)規(guī)模最大的辦公改成長(zhǎng)租公寓的案例，原來(lái)辦公樓的體量是達(dá)到10萬(wàn)平方米以上，改造以后變成了1300多套公寓的產(chǎn)品，而且在這個(gè)過(guò)程中還增加了10層以及一些室內(nèi)籃球、游泳池、水療中心等配套。這里我們需要關(guān)注的是，它的改造邏輯一個(gè)是因?yàn)楸旧硭幍膮^(qū)位就是在城市的核心地帶，而且辦公大跨度的建筑結(jié)構(gòu)對(duì)于長(zhǎng)租公寓的使用是非常友好的。大家也需要去關(guān)注的是，在這個(gè)過(guò)程中政府起到了非常大的作用。政府通過(guò)容積率的補(bǔ)貼、稅收的減免等等方式去鼓勵(lì)重新使用老舊樓宇做新的用途。未來(lái)我們認(rèn)為，在我們國(guó)內(nèi)的存量改造里面，其實(shí)也需要得到政府更多的支持。
最后討論到重度改造，就是推倒重建，我們以倫敦金絲雀碼頭為例子。金絲雀碼頭以前是工業(yè)區(qū)，經(jīng)過(guò)了大規(guī)模的改造以后，變成了倫敦知名的金融區(qū)，同時(shí)也不只是一個(gè)辦公用途，而是集結(jié)了文旅、居住、商業(yè)等業(yè)態(tài)，非常健全，對(duì)人群非常有吸引力。這個(gè)大規(guī)模的改造我們也可以去更多的探討。
這三個(gè)方式怎么樣進(jìn)行選擇呢？我們認(rèn)為要進(jìn)行深入地調(diào)研，首先要了解我們的現(xiàn)狀跟我們期望要達(dá)到的狀態(tài)之間的差距。還有要綜合考慮技術(shù)、租戶(hù)的需求等等條件。在這個(gè)過(guò)程中，CBRE也希望能夠賦能到業(yè)主，幫助業(yè)主能夠在未來(lái)的改造更新里面進(jìn)行更有創(chuàng)意的、更有效的方式的探討。
