9月13日，2025年中國國際服務(wù)貿(mào)易交易會·第七屆中國商業(yè)地產(chǎn)品牌價(jià)值論壇在首鋼園三高爐成功舉辦。論壇由北京市投資促進(jìn)服務(wù)中心、全聯(lián)房地產(chǎn)商會指導(dǎo)，全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會支持，房訊網(wǎng)、房訊指數(shù)聯(lián)合主辦，以"新商業(yè) 新運(yùn)營 新價(jià)值"為主題。來自全國300家主流商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理企業(yè)高管、30家科技領(lǐng)軍企業(yè)高管以及60家主流媒體參會。
中海商業(yè)助理總經(jīng)理、COOC中海商務(wù)全球負(fù)責(zé)人張存理應(yīng)邀出席論壇并發(fā)表主題演講。張存理在演講中表示，COOC中海商務(wù)的品牌內(nèi)核隨著市場變化不斷地豐富迭代，不斷地讓我們的產(chǎn)品力和運(yùn)營力更加體系化、人性化、生態(tài)化、產(chǎn)業(yè)化，通過不斷地自我革新、自我發(fā)展，從而賦能我們的客戶，能夠在企業(yè)發(fā)展中獲得更大的確定性。中海商務(wù)不僅僅是空間的提供者，更是價(jià)值的共創(chuàng)者和企業(yè)成長的同行者。
中海商業(yè)助理總經(jīng)理、COOC中海商務(wù)全球負(fù)責(zé)人張存理
以下為中海商業(yè)助理總經(jīng)理、COOC中海商務(wù)全球負(fù)責(zé)人張存理演講實(shí)錄：
我們?yōu)槭裁凑f這是一個(gè)不確定的市場？宏觀經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了前十年的高速增長，16%的平均增速，到后十年，8%的平均增速，到近五年來是4%-5%的平均增速，每次GDP增速的放緩，間接帶來租賃新增需求量的減少，但整體中國GDP仍然是保持上升態(tài)勢，經(jīng)濟(jì)基本面依舊是向好發(fā)展，經(jīng)濟(jì)盤面絕對值仍然具備優(yōu)勢。
聚焦到寫字樓市場，持續(xù)高位供給，以價(jià)換量趨勢躍升。在這樣的市場當(dāng)中，我們看到成交并沒有那么沉寂--傳統(tǒng)的頭部企業(yè)是穩(wěn)定托底的，新質(zhì)生產(chǎn)力提供了戰(zhàn)略性的機(jī)會，新一代信息技術(shù)、高端裝備制造、新能源產(chǎn)業(yè)成為租賃主力。我們可以看到2024年新質(zhì)生產(chǎn)力在北京的租賃成交同比增長了106%，占據(jù)北京當(dāng)年甲級辦公樓市場中存量租賃面積的十分之一。存量內(nèi)卷加劇的過程當(dāng)中，我們發(fā)現(xiàn)企業(yè)搬遷成為新租的主力，而影響搬遷的主要因素是裝修補(bǔ)貼、租期減免、定制化交付等等。不難看出，當(dāng)前的寫字樓客戶不僅僅是看價(jià)格，更看性價(jià)比。除了價(jià)格外，精裝交付、靈活租期、定制化服務(wù)都成為新的趨勢。
從原先注重硬件比拼，到現(xiàn)在注重內(nèi)核、情緒價(jià)值提供的轉(zhuǎn)變。下沉市場上我們確實(shí)面臨著這樣生存的命題，當(dāng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、企業(yè)需求升級、產(chǎn)品要求變化，成為我們商辦市場新常態(tài)的情況下，中海商務(wù)希望通過品牌內(nèi)核的打造，成為目標(biāo)客戶確定性的選擇。
中海地產(chǎn)隸屬的中建集團(tuán)是世界最大的投資建設(shè)集團(tuán)，2024年位列《財(cái)富》世界500強(qiáng)的第14位。中海地產(chǎn)1979年創(chuàng)立于香港，1992年香港聯(lián)交所上市，迄今已成立46年，發(fā)展規(guī)模覆蓋80多個(gè)城市。中海商業(yè)是中海地產(chǎn)旗下做全域業(yè)態(tài)、輕重并舉的經(jīng)營性資產(chǎn)的管理平臺，我們的業(yè)務(wù)規(guī)模覆蓋69個(gè)甲級寫字樓，31座購物中心，20多家長租公寓及13家星級酒店和高爾夫球場。
COOC中海商務(wù)是中海商業(yè)旗下，專注于寫字樓發(fā)展與運(yùn)營的品牌，除在營的69棟甲級寫字樓外，我們打造聯(lián)合辦公產(chǎn)品線，為樓內(nèi)租戶提供精裝辦公、定制化裝修、拎包入住、會議服務(wù)等增值服務(wù)。在軟性服務(wù)方面，通過中海云商及officecare，提供全域保障和生態(tài)賦能。
中海商務(wù)的品牌內(nèi)核，我總結(jié)為五大品牌力。首先是體系化實(shí)力，二是人性化運(yùn)營，三是生態(tài)化賦能，四是產(chǎn)業(yè)化搭建，五是產(chǎn)品力不斷革新。
在體系化實(shí)力上，依托央企實(shí)力，布局全球近30座活躍城市，持有資產(chǎn)381萬方，持有核心地段、核心產(chǎn)品是中海對資產(chǎn)長期經(jīng)營的保障與保障，入駐我們寫字樓的企業(yè)不會有暴雷等后顧之憂，這也是客戶和我在日常洽談過程當(dāng)中常提及的對中海的認(rèn)可，作為央企，在資產(chǎn)保障和運(yùn)營合規(guī)各方面都是無可挑剔的。
當(dāng)然，我們不能只是依靠公司的力量，COOC中海商務(wù)是國內(nèi)最早推出標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品的寫字樓發(fā)展及運(yùn)營商。我們通過五大類88項(xiàng)內(nèi)外標(biāo)準(zhǔn)的建設(shè)，打造國內(nèi)最全面、最專業(yè)、最高效的商辦行業(yè)管理體系，這也意味著在中海商務(wù)所有項(xiàng)目中，我們通過標(biāo)準(zhǔn)化體系的建設(shè)，能夠讓中海商務(wù)的客戶得到較高水平、相對統(tǒng)一、品質(zhì)可靠的服務(wù)和標(biāo)準(zhǔn)。
中海在成都高新區(qū)有"一條街"的項(xiàng)目--成都中海國際中心，由10棟樓宇組成，占據(jù)成都高新區(qū)約1.5公里的街區(qū)，現(xiàn)在已成為西部首席中央商務(wù)大道的地標(biāo)樓宇集群。通過我們體系化的沉淀和不斷迭代，成都中海國際中心成為成都最早獲得甲級寫字樓認(rèn)證的項(xiàng)目之一，同時(shí)還是我國西部地區(qū)首個(gè)獲得BOMA認(rèn)證的項(xiàng)目。
在人性化運(yùn)營方面，我們基于3000+存量企業(yè)、10萬+樓內(nèi)白領(lǐng)人群需求為基礎(chǔ)，梳理當(dāng)前需求，洞察潛在需求。打造運(yùn)營100服務(wù)體系，提供有溫度的運(yùn)營服務(wù)，從"滿足需求"到"預(yù)見需求"。武漢的中海中心，從入市至今，每年暑假堅(jiān)持辦理員工暑期托育服務(wù)，項(xiàng)目總監(jiān)堅(jiān)持每年親自給孩子們上一堂課，提升駐樓員工的歸屬感，解決暑期子女教育的難題。位于首鋼園的金安中海財(cái)富中心每一層樓都配備私密、舒適的母嬰室，關(guān)愛職場媽媽，充分體現(xiàn)對樓內(nèi)員工的人文關(guān)懷。
在生態(tài)化賦能方面，我們集合全集團(tuán)的權(quán)益產(chǎn)業(yè)鏈，運(yùn)用設(shè)計(jì)、施工、供應(yīng)鏈管理、合約招標(biāo)管理等一系列優(yōu)勢，給客戶提供選址咨詢、招商代理、裝修等等服務(wù)，同時(shí)我們也把自己內(nèi)部的差旅、會議、采購等一系列服務(wù)，融入COOC客戶的服務(wù)包里，意味著企業(yè)選擇COOC，不僅是租賃了空間，更是低成本地接入了一個(gè)龐大的資源支持系統(tǒng)。
例如，在空間定制服務(wù)上，我們在蘇州，通過中海商業(yè)旗下定制化裝修品牌POWERBY團(tuán)隊(duì)的專業(yè)服務(wù)打造，僅用36天的時(shí)間，給客戶交付了一個(gè)靜音、省心、環(huán)保的精裝辦公空間，滿足高端律所"拎包入住"、"隔音私密"的辦公需求，過程中"省時(shí)、省心、省事"，得到了客戶高度好評。
在產(chǎn)業(yè)化搭建上，依托集團(tuán)化的戰(zhàn)略大客戶資源，吸納產(chǎn)業(yè)上下游企業(yè)入駐，形成樓宇內(nèi)部全鏈條產(chǎn)業(yè)化的搭建，實(shí)現(xiàn)從"租賃載體提供者"到"企業(yè)成長的賦能"的轉(zhuǎn)變，當(dāng)前，已有超350家世界500強(qiáng)客戶領(lǐng)先進(jìn)駐中海的寫字樓。我們以業(yè)務(wù)優(yōu)勢、體量優(yōu)勢、發(fā)揮品牌價(jià)值，形成共贏、共享、共生的商務(wù)生態(tài)圈，現(xiàn)在已經(jīng)形成了十大標(biāo)桿產(chǎn)業(yè)樓宇，分布在全國核心城市，形成屬于樓宇的獨(dú)特產(chǎn)業(yè)標(biāo)簽。以在石景山的金安中海財(cái)富中心項(xiàng)目為例，我們打造了一個(gè)會議層，通過場景打造，給樓內(nèi)企業(yè)提供更多場景展示和交流的空間，成為一個(gè)產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)的發(fā)動(dòng)機(jī)，逐漸形成了科幻游戲和未來產(chǎn)業(yè)上下游的集聚。
在產(chǎn)品力革新方面，我們首先從智慧化上，沿用中海地產(chǎn)"好房子"的經(jīng)營理念，打造從被動(dòng)響應(yīng)到主動(dòng)賦能的數(shù)字基建，實(shí)現(xiàn)了業(yè)務(wù)運(yùn)營標(biāo)準(zhǔn)化、流程化、數(shù)字化、智能化，助力精細(xì)化管理，讓寫字樓客戶更能夠享受到我們寫字樓的良好服務(wù)。健康化也是我們一貫踐行的重要方向，中海商務(wù)運(yùn)營的所有樓宇都進(jìn)行了嚴(yán)格的PM2.5空氣質(zhì)量管理，也實(shí)現(xiàn)了禁煙系統(tǒng)的全覆蓋。從2016年開始，全國所有重點(diǎn)樓宇均布設(shè)了AED設(shè)備，項(xiàng)目的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)近200人通過了CPR急救團(tuán)隊(duì)培訓(xùn)認(rèn)證，為樓內(nèi)員工提供不止"物理舒適"更是"身心共生"的辦公空間。
中海在綠色低碳方面的表現(xiàn)一直很優(yōu)秀。中海地產(chǎn)在今年倫敦證券交易所的ESG評分中，以89的高分成為全球最佳ESG房地產(chǎn)公司。中海商務(wù)在管的項(xiàng)目當(dāng)中，有80個(gè)、1273萬㎡的面積獲得綠色建筑的認(rèn)證，已累積獲得490多項(xiàng)綠色星級認(rèn)證。在日常的經(jīng)營管理中，我們參與標(biāo)準(zhǔn)制定、編寫租戶零碳手冊，也和我們3000多家租戶一起，開展綠色租賃計(jì)劃，積極響應(yīng)中建、中海的"雙碳戰(zhàn)略"。
和各位來賓分享兩個(gè)標(biāo)桿案例。首先是在北京二環(huán)內(nèi)的中海金融中心，是一個(gè)S·TOD零碳綜合體，我們通過四大類18項(xiàng)的技術(shù)設(shè)計(jì)，被動(dòng)技術(shù)降需求、主動(dòng)技術(shù)提能效，打造了首都核心區(qū)首個(gè)大型超甲零碳商辦建筑，也是首個(gè)光儲直柔示范項(xiàng)目。此外，在北京二環(huán)核心區(qū)寸土寸金的地方，我們在項(xiàng)目1號樓的南側(cè)規(guī)劃了一萬平米綠地，在項(xiàng)目中軸保留約8300㎡文保古建群落，其中包括康有為故居、《每周評論》舊址等，并結(jié)合古建形態(tài)，打造了合院商業(yè)街區(qū)--中海大吉巷。大吉巷開業(yè)首日達(dá)到了20萬客流，我們的活力商業(yè)也給寫字樓租戶提供了更便利的配套和賦能。
中海集團(tuán)的辦公地深圳中國海外大廈，是國內(nèi)第一個(gè)5A級近零碳甲級寫字樓項(xiàng)目，建筑綜合節(jié)能率61%，可再生能源利用率是12%，降碳率53%。這個(gè)項(xiàng)目除了綠色化之外，智慧化和人性化也是非常可圈可點(diǎn)的。在樓宇內(nèi)，所有通行都是人臉識別，包括上下班考勤、食堂用餐結(jié)算，全部都可以通過人臉識別絲滑完成；每天進(jìn)到辦公室，室內(nèi)的燈光和空調(diào)已經(jīng)根據(jù)當(dāng)天的光線和溫度，智能調(diào)到最適合的狀態(tài)。在空間規(guī)劃上，樓內(nèi)80%的面積是可以看到海的，而且這些面積我們都給了員工，剩下的面積我們放置了會議室等空間。樓里還有食堂、健身房、籃球場、大型會議中心、咖啡廳、茶室等公共空間。樓內(nèi)統(tǒng)一實(shí)行禁煙管理，但每一層有兩個(gè)半開放的室外公共平臺，是我們吸煙員工的精神圣地�？梢哉f，在這棟樓里辦公是非常舒適、放松、健康的，充分體現(xiàn)了中海綠色化、人性化的產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念。
我們通過品牌內(nèi)核提煉，打造中海商務(wù)的核心競爭力產(chǎn)品，構(gòu)建"4+4+2+1"標(biāo)桿項(xiàng)目體系，包括四個(gè)影響力標(biāo)桿--深圳中國海外大廈、上海中海中心、成都中海國際中心、北京中海金融中心；四個(gè)全能發(fā)展的商辦建筑，在前面均給大家詳細(xì)介紹過；四個(gè)價(jià)值標(biāo)桿；還有兩個(gè)在建的發(fā)展中標(biāo)桿--成都超塔項(xiàng)目和上海西岸綜合體項(xiàng)目，是我們未來城市發(fā)展的核心產(chǎn)業(yè)動(dòng)能標(biāo)桿。我們不只是做自己的項(xiàng)目，也通過"輕+中+重資產(chǎn)多元運(yùn)營"的方式，把我們的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)、資源整合，賦能給業(yè)主，比如我們的輕資產(chǎn)運(yùn)營標(biāo)桿--北京亞奧商務(wù)區(qū)運(yùn)營的中建財(cái)富國際中心，是板塊內(nèi)首個(gè)六星級超甲寫字樓，也實(shí)現(xiàn)了入市一年即滿租的好成績。我們也希望未來能夠和更多的資產(chǎn)方共同推動(dòng)輕資產(chǎn)的合作陣地。
COOC的品牌我們每年都在講，但是可以看到我們每年都有一些新的東西。我們的品牌內(nèi)核隨著市場變化在不斷地豐富迭代，不斷地讓我們的產(chǎn)品力和運(yùn)營力更加體系化、人性化、生態(tài)化、產(chǎn)業(yè)化。通過不斷的自我革新、自我發(fā)展，從而賦能我們的客戶，在企業(yè)發(fā)展過程中獲得更大的確定性。中海商務(wù)始終堅(jiān)信，我們不僅僅是空間的提供者，更是價(jià)值的共創(chuàng)者和企業(yè)成長的同行者。
