13日，受房訊網(wǎng)劉總邀請(qǐng)，參加第七屆中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)品牌價(jià)值論壇。
今年論壇的主題為 “新商業(yè) 新運(yùn)營(yíng) 新價(jià)值”。論壇由中國(guó)國(guó)際服務(wù)貿(mào)易交易會(huì)指導(dǎo)，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)、全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)地產(chǎn)工作委員會(huì)支持，房訊網(wǎng)、商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)網(wǎng)聯(lián)合主辦。
北京市投資促進(jìn)中心 黨組成員 唐永宏副主任為論壇致辭
該論壇已成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域高規(guī)格、大規(guī)模、有影響力的宣傳展示交流合作平臺(tái)。由房訊網(wǎng)的《中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)品牌價(jià)值報(bào)告》已在論壇上連續(xù)發(fā)布多年。報(bào)告以科學(xué)的評(píng)估體系、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)脑u(píng)估流程、客觀的評(píng)估結(jié)果被越來越多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)可，對(duì)引導(dǎo)最終用戶投資選址正向選擇、促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)投資商和運(yùn)營(yíng)商企業(yè)品牌價(jià)值提升、推動(dòng)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展等起到了重要作用。
論壇的地點(diǎn)在首鋼園三高爐。工業(yè)時(shí)代的粗糲質(zhì)感與高端論壇的精致氣息在首鋼園碰撞出獨(dú)特的火花。
ESG給企業(yè)和項(xiàng)目實(shí)踐帶來的實(shí)際效益是我最近一直在思考的一個(gè)問題。借本次論壇的機(jī)會(huì)，我將近期就《ESG如何提升商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)績(jī)效》的疑問進(jìn)行的一些思考與大家做了分享。
以下為根據(jù)PPT整理的演講稿。
近年來，ESG（環(huán)境、社會(huì)與治理）已從一個(gè)邊緣概念躍升為資本市場(chǎng)和企業(yè)界的關(guān)注焦點(diǎn)。然而，在地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的背景下，一個(gè)尖銳的問題擺在所有從業(yè)者面前：當(dāng)企業(yè)面臨生存危機(jī)時(shí)，ESG究竟是可有可無的“錦上添花”，還是能夠助力企業(yè)穿越周期的“雪中送炭”？
以行業(yè)龍頭萬科為例，盡管其在各大ESG評(píng)級(jí)中表現(xiàn)優(yōu)異，但近年來卻深陷財(cái)務(wù)困境。據(jù)報(bào)道，2024年萬科出現(xiàn)巨額虧損，2025年上半年凈虧損預(yù)計(jì)達(dá)119.5億元，同時(shí)面臨著數(shù)百億的到期債券壓力。
這一反差引發(fā)了行業(yè)的深刻反思：如何才能讓ESG真正轉(zhuǎn)化為企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，而非停留在報(bào)告和評(píng)級(jí)上的“紙面繁榮”？為何前瞻性的綠色戰(zhàn)略，未能幫助萬科穿越殘酷的行業(yè)周期，實(shí)現(xiàn)真正的商業(yè)可持續(xù)？關(guān)于萬科的思考，可參見：萬科的綠色悖論。
或許，只有當(dāng)ESG從“合規(guī)要求”變?yōu)椤皟?nèi)生動(dòng)力”，從外部壓力轉(zhuǎn)為內(nèi)部戰(zhàn)略時(shí)，它才能在企業(yè)穿越周期的過程中發(fā)揮關(guān)鍵作用，成為真正的“壓艙石”和“推進(jìn)器”。
ESG理念的本源與實(shí)踐分野
ESG理念源于2004年聯(lián)合國(guó)發(fā)布的《在乎者即贏家》（Who Cares Wins）報(bào)告，旨在倡導(dǎo)金融市場(chǎng)在投資決策中融入環(huán)境、社會(huì)和治理因素。這一理念催生了兩種緊密相關(guān)的活動(dòng)：ESG投資和ESG實(shí)踐。
ESG三大支柱：環(huán)境（Environment）、社會(huì)（Social）和治理（Governance）。
ESG投資：由資產(chǎn)管理人主導(dǎo)，面向資本市場(chǎng)，主張突破單一財(cái)務(wù)指標(biāo)，將ESG因素納入投資分析與決策流程。
ESG實(shí)踐：由企業(yè)主導(dǎo)，是在資本市場(chǎng)理念引導(dǎo)下，企業(yè)主動(dòng)將ESG因素融入日常管理和運(yùn)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)理念，面向包括資本市場(chǎng)在內(nèi)的多元利益相關(guān)者。
對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言，真正的破局點(diǎn)在于后者——將ESG實(shí)踐深度內(nèi)化，并轉(zhuǎn)化為實(shí)實(shí)在在的經(jīng)營(yíng)績(jī)效。這需要清晰的路徑和行之有效的方法論。
化ESG為核心競(jìng)爭(zhēng)力的四大路徑
將ESG從抽象理念落地為具體績(jī)效，可以從以下四個(gè)關(guān)鍵路徑著手，通過真實(shí)案例的剖析，我們可以看到其巨大的潛在價(jià)值。
1.降低融資成本：龍湖集團(tuán)的“資本護(hù)城河”
在融資環(huán)境普遍收緊的當(dāng)下，卓越的ESG表現(xiàn)成為企業(yè)獲取資本市場(chǎng)信任的關(guān)鍵。民營(yíng)房企龍湖集團(tuán)便是一個(gè)典范。通過將ESG理念深度融入財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，保持低杠桿的穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)，龍湖成功構(gòu)建了資本市場(chǎng)的“護(hù)城河”。
ESG融入財(cái)務(wù)：將ESG納入財(cái)務(wù)決策與風(fēng)險(xiǎn)管理，積極參與綠色金融與可持續(xù)發(fā)展掛鉤貸款。
拓寬融資渠道：成功發(fā)行綠色債券，獲取長(zhǎng)期限、低成本資金。
ESG實(shí)踐成果：截至2024年，龍湖的平均借貸成本僅約3.89%，遠(yuǎn)低于行業(yè)平均水平。其現(xiàn)金短債比超過4倍，財(cái)務(wù)穩(wěn)健性極高。
龍湖的案例證明，穩(wěn)健的ESG表現(xiàn)能夠直接轉(zhuǎn)化為更低的融資成本和更強(qiáng)的財(cái)務(wù)韌性，這在行業(yè)下行周期中尤為寶貴。
2.提升運(yùn)營(yíng)效率：首開股份的數(shù)字化碳管理
通過數(shù)字化工具實(shí)現(xiàn)精細(xì)化碳管理，是提升企業(yè)運(yùn)營(yíng)效率和資源利用效率的有效手段。首開股份通過其“首開碳云”管理系統(tǒng)，為行業(yè)提供了寶貴經(jīng)驗(yàn)。
該系統(tǒng)應(yīng)用PDCA（Plan-Do-Check-Act）循環(huán)管理法，實(shí)現(xiàn)了對(duì)碳排放數(shù)據(jù)的閉環(huán)管理：
Plan計(jì)劃): 基于歷史數(shù)據(jù)制定減排目標(biāo)與行動(dòng)計(jì)劃。
Do執(zhí)行): 落實(shí)減排措施，實(shí)時(shí)跟蹤進(jìn)展。
Check檢查): 自動(dòng)分析碳排放數(shù)據(jù)，識(shí)別異常與優(yōu)化空間。
Act處理): 調(diào)整策略，將有效措施標(biāo)準(zhǔn)化。
這種智能化的決策支持，幫助管理層快速定位高排放環(huán)節(jié)，科學(xué)分配資源，從而在降低環(huán)境影響的同時(shí)，也實(shí)現(xiàn)了運(yùn)營(yíng)成本的優(yōu)化。
該平臺(tái)基于友綠碳云二次開發(fā)，能夠?qū)崿F(xiàn)數(shù)據(jù)穿透、行業(yè)對(duì)標(biāo)和超排預(yù)警，為企業(yè)提供強(qiáng)大的決策支持。
3.增加客戶粘性：香港置地“Carbon Wallet”（碳錢包）
ESG不僅作用于B端的投資者和管理者，更能通過創(chuàng)新的“碳普惠”行動(dòng)，在C端增強(qiáng)客戶粘性。港資房企在這一領(lǐng)域走在了前列。
“碳普惠”的核心是將消費(fèi)者的低碳行為（如綠色出行、垃圾分類）量化并賦予價(jià)值（如積分、優(yōu)惠券）。香港置地在其商業(yè)項(xiàng)目中推出的“Carbon Wallet”小程序，就是典型應(yīng)用：
正向激勵(lì)：用戶通過低碳行為賺取碳積分。
價(jià)值轉(zhuǎn)化：積分可兌換商場(chǎng)代金券、停車券、餐飲折扣等，將環(huán)保行為與消費(fèi)優(yōu)惠直接掛鉤。
效果顯著：此舉不僅提升了用戶的到訪頻率和停留時(shí)間，更通過價(jià)值認(rèn)同，吸引和聚集了具有環(huán)保意識(shí)的高質(zhì)量客群，形成了強(qiáng)大的品牌情感連接。
通過移動(dòng)應(yīng)用將低碳行為轉(zhuǎn)化為商業(yè)價(jià)值，是增強(qiáng)客戶粘性的創(chuàng)新模式。
4.強(qiáng)化品牌溢價(jià)：中海金融中心的低碳示范
頂級(jí)的ESG實(shí)踐能夠塑造卓越的品牌形象，并直接轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品的溢價(jià)能力。北京中海金融中心項(xiàng)目就是一個(gè)集現(xiàn)代建筑美學(xué)與零碳技術(shù)于一體的城市地標(biāo)。
ESG實(shí)踐亮點(diǎn)：采用環(huán)保建材和節(jié)能設(shè)施，實(shí)施智能能源管理，建立全生命周期碳管理機(jī)制。
ESG價(jià)值轉(zhuǎn)化：憑借其卓越的綠色金融標(biāo)桿地位，該項(xiàng)目獲得了國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的高度認(rèn)可，并實(shí)現(xiàn)了租金收益溢價(jià)。
這清晰地表明，領(lǐng)先的ESG實(shí)踐不再是成本中心，而是能夠直接創(chuàng)造收入和提升資產(chǎn)價(jià)值的利潤(rùn)中心。北京中海金融中心，通過頂級(jí)的ESG實(shí)踐實(shí)現(xiàn)了顯著的品牌溢價(jià)。
趨勢(shì)與行動(dòng)：從“軟指標(biāo)”到“硬約束”
如果說上述案例展示了ESG的“內(nèi)生動(dòng)力”，那么來自監(jiān)管和資本市場(chǎng)的壓力則構(gòu)成了其“外部推力”。ESG已不再是企業(yè)可有可無的“加分項(xiàng)”，而是關(guān)乎生存與發(fā)展的“必答題”。
資本市場(chǎng)的硬性約束
無論在內(nèi)地還是香港，監(jiān)管機(jī)構(gòu)都在收緊ESG信息披露的要求，標(biāo)志著ESG已從“軟指標(biāo)”轉(zhuǎn)變?yōu)椤坝布s束”。
內(nèi)地資本市場(chǎng)：2024年4月，滬深北交易所發(fā)布《可持續(xù)發(fā)展報(bào)告指引》，要求強(qiáng)制披露應(yīng)對(duì)氣候變化等8項(xiàng)核心環(huán)境議題，并強(qiáng)調(diào)“財(cái)務(wù)重要性”。
香港資本市場(chǎng)：港交所基于ISSB準(zhǔn)則修訂的《環(huán)境、社會(huì)及管治報(bào)告守則》將于2025年1月1日生效，采用“雙重重要性”原則，要求更為嚴(yán)格。
兩地監(jiān)管的趨嚴(yán)，倒逼企業(yè)必須提升其ESG管理水平，以適應(yīng)新的市場(chǎng)環(huán)境和投資者期望。
行動(dòng)：共建行業(yè)ESG新標(biāo)準(zhǔn)
為了響應(yīng)這一趨勢(shì)并引導(dǎo)行業(yè)健康發(fā)展，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)于2025年3月1日正式實(shí)施了《房地產(chǎn)企業(yè)環(huán)境社會(huì)治理（ESG）評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》。這是行業(yè)首個(gè)專門針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的ESG評(píng)價(jià)體系。
這一標(biāo)準(zhǔn)的出臺(tái)，為房企提供了一個(gè)全面審視自身ESG表現(xiàn)、發(fā)現(xiàn)短板、對(duì)標(biāo)行業(yè)最高標(biāo)準(zhǔn)的契機(jī)。通過參與首批試點(diǎn)評(píng)價(jià)工作，企業(yè)不僅能明確改進(jìn)方向，搶占可持續(xù)發(fā)展先機(jī)，更能共同完善標(biāo)準(zhǔn)，推動(dòng)整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)邁向高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展的新篇章。
結(jié)語
回到最初的問題，ESG究竟是“錦上添花”還是“雪中送炭”？答案取決于企業(yè)自身的戰(zhàn)略抉擇。當(dāng)ESG被視為一項(xiàng)孤立的合規(guī)任務(wù)時(shí)，它最多只能帶來有限的聲譽(yù)價(jià)值。但當(dāng)它被深度整合到企業(yè)戰(zhàn)略中，與融資、運(yùn)營(yíng)、客戶關(guān)系和品牌建設(shè)緊密結(jié)合時(shí)，它就能釋放出巨大的能量，成為企業(yè)降低風(fēng)險(xiǎn)、創(chuàng)造價(jià)值、穿越周期的核心競(jìng)爭(zhēng)力。
在行業(yè)面臨深刻變革的今天，擁抱并內(nèi)化ESG，不僅是順應(yīng)趨勢(shì)，更是主動(dòng)塑造未來的戰(zhàn)略遠(yuǎn)見。
正如我在ESG敘事：國(guó)產(chǎn)品牌高端化的新航道？一文中所說，在高端市場(chǎng)，當(dāng)技術(shù)和功能趨于同質(zhì)化時(shí)，品牌的價(jià)值觀將成為最終的決勝因素。而ESG為國(guó)產(chǎn)品牌提供了一個(gè)超越“功能”和“智能”的全新敘事維度，一個(gè)能夠構(gòu)建深度情感連接和長(zhǎng)期信任的強(qiáng)大武器。
而對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目而言，如何在CBD、產(chǎn)業(yè)園區(qū)眾多的寫字樓中脫穎而出，ESG實(shí)踐的深度和廣度，或許可以成為項(xiàng)目獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)力的一部分，在提高品牌溢價(jià)的同時(shí)，增加經(jīng)營(yíng)績(jī)效和客戶粘性。
