2025年8月，上海發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)上海市商務(wù)樓宇更新提升的實(shí)施意見》，首次以政策形式明確支持商務(wù)樓宇功能兼容轉(zhuǎn)換，允許存量商辦物業(yè)在“三不變”（主體、產(chǎn)證、結(jié)構(gòu)）前提下，轉(zhuǎn)型為租賃住房、酒店、養(yǎng)老托育等復(fù)合業(yè)態(tài)。這一政策被市場(chǎng)解讀為“商改住”的破冰信號(hào)，但實(shí)際機(jī)遇與挑戰(zhàn)遠(yuǎn)比表面復(fù)雜。今天，我們將聚焦辦公空間改造為酒店或公寓的核心邏輯，結(jié)合政策、市場(chǎng)與實(shí)操案例，剖析存量辦公去化的新路徑。
01 政策邏輯：
從“限制”到“疏導(dǎo)”的范式轉(zhuǎn)變
上海此次新政的核心并非鼓勵(lì)“商改住”概念炒作，而是通過(guò)功能兼容機(jī)制盤活低效資產(chǎn)。根據(jù)政策，商務(wù)樓宇可轉(zhuǎn)型為租賃住房（含人才公寓）、商業(yè)酒店等業(yè)態(tài)，但需滿足三大前提：
功能適配性：匹配區(qū)域發(fā)展需求，如核心區(qū)優(yōu)先科技創(chuàng)新、酒店服務(wù)，社區(qū)中心補(bǔ)充養(yǎng)老托育。
空間可行性：所改造的業(yè)態(tài)需綜合考慮功能適配性、動(dòng)線獨(dú)立與銜接、消防合規(guī)、結(jié)構(gòu)安全等，避免對(duì)相鄰物業(yè)造成干擾。
長(zhǎng)期監(jiān)管：15年全周期合同管理，禁止分割銷售，確保業(yè)態(tài)穩(wěn)定。
這一政策跳出了傳統(tǒng)“一刀切”思維，為存量資產(chǎn)提供了“彈性更新”路徑。這與2019年新加坡市建局(URA)頒布等為期五年的中央商務(wù)區(qū)激勵(lì)計(jì)劃(CentralBusiness District Incentive Scheme，簡(jiǎn)稱CBDI)不謀而合。CBDI意在支持新加坡CBD向著充滿活力和創(chuàng)意的全球樞紐轉(zhuǎn)型，融入更多的居住功能與公共服務(wù)，將CBD轉(zhuǎn)變成全天候的活力社區(qū)，真正實(shí)現(xiàn)工作、生活、娛樂(lè)的一體化。
02 辦公改酒店：高回報(bào)背后的專業(yè)壁壘
�。ㄒ唬└脑祀y點(diǎn)與成本博弈
空間適配性挑戰(zhàn)：
體量形態(tài)：不是所有寫字樓都適合改造為酒店，需看寫字樓自身是獨(dú)棟小體量還是大規(guī)�；旌辖ㄖ�。若為獨(dú)棟2萬(wàn)平米以內(nèi)的寫字樓，更新為酒店相對(duì)容易。若為大規(guī)模混合建筑，則面臨酒店難以實(shí)現(xiàn)大堂、電梯、動(dòng)線獨(dú)立的難題。
進(jìn)深限制：酒店客房層理想進(jìn)深為8-15米，而多數(shù)甲級(jí)寫字樓進(jìn)深超15米，會(huì)產(chǎn)生暗房，這與酒店的房間對(duì)采光的需求不符，改造難度較大。
2.改造成本與經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益平衡：
相關(guān)運(yùn)營(yíng)方代表提出，若寫字樓改造為酒店，需優(yōu)先選擇新建寫字樓。老舊寫字樓外立面和大堂等不符合酒店要求，翻新成本高，消防系統(tǒng)改造也更大，投資回報(bào)周期更長(zhǎng)。
寫字樓改酒店的投資回報(bào)周期往往較長(zhǎng)租公寓短。雖然酒店的回報(bào)高，但因國(guó)家保障性租賃住房的政策指引，國(guó)資會(huì)優(yōu)選改為保租房。因而，在商改住的業(yè)態(tài)選擇時(shí)，需綜合多種因素抉擇。
�。ǘC(jī)會(huì)點(diǎn)：核心地段與國(guó)企合作
1.核心區(qū)資產(chǎn)溢價(jià)：陸家嘴、南京西路等區(qū)域的老舊寫字樓改造為高端酒店，可承接商旅需求，會(huì)產(chǎn)生較高的租金溢價(jià)。
2.國(guó)資主導(dǎo)模式：國(guó)企持有物業(yè)通過(guò)“租賃+改造”模式與華住、錦江等專業(yè)運(yùn)營(yíng)商合作，規(guī)避產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)。
辦公改公寓：穩(wěn)健但需精細(xì)化運(yùn)營(yíng)
�。ㄒ唬┱邔�(dǎo)向與市場(chǎng)潛力
保租房賽道紅利：
1)上海計(jì)劃“十四五”期間新增47萬(wàn)套保障性租賃住房，商改保是重要路徑。以深圳人才安居集團(tuán)改造創(chuàng)智云城為例，7萬(wàn)平方米商辦物業(yè)轉(zhuǎn)型為880套保障房，入住率長(zhǎng)期穩(wěn)定在95%以上，驗(yàn)證了功能轉(zhuǎn)換的可行性。
政策傾斜明顯：改建項(xiàng)目可申請(qǐng)容積率獎(jiǎng)勵(lì)、財(cái)政補(bǔ)貼，且用水用電按民用標(biāo)準(zhǔn)計(jì)價(jià)。
2.產(chǎn)品適配性升級(jí)：
空間重構(gòu)：將大開間辦公區(qū)切割為公寓單元，需增加獨(dú)立衛(wèi)浴、煙道等。
社區(qū)化運(yùn)營(yíng)：引入共享廚房、健身區(qū)等配套，提升居住體驗(yàn)。深圳市屬國(guó)企深圳環(huán)境水務(wù)集團(tuán)，以自有物業(yè)——水務(wù)集團(tuán)南山大樓辦公樓，與萬(wàn)科泊寓聯(lián)手改造為環(huán)水泊寓·生態(tài)軟件園店提供204套品質(zhì)公寓房，成功盤活一批資產(chǎn)。
（二）風(fēng)險(xiǎn)提示：同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)與長(zhǎng)期持有
1.供應(yīng)過(guò)剩隱憂：需綜合盤點(diǎn)上海新增保租房數(shù)量，避免商改保項(xiàng)目與新建項(xiàng)目爭(zhēng)奪客源。
2.運(yùn)營(yíng)能力門檻：自持物業(yè)需建立專業(yè)團(tuán)隊(duì)，租金收繳率、維修響應(yīng)速度直接影響收益。
市場(chǎng)進(jìn)入建議：專業(yè)主義者的游戲
1.優(yōu)選標(biāo)的：投資經(jīng)驗(yàn)較少的投資人聚焦新建且獨(dú)棟的物業(yè)，資深投資人可考慮在專業(yè)機(jī)構(gòu)研判的加持下選擇大進(jìn)深、混合業(yè)態(tài)的項(xiàng)目。
合作模式：引進(jìn)專業(yè)運(yùn)營(yíng)商，分?jǐn)偢脑爝\(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
上�！吧谈淖 毙抡谋举|(zhì)是存量時(shí)代的精細(xì)化運(yùn)營(yíng)革命。辦公改酒店或公寓絕非簡(jiǎn)單的空間轉(zhuǎn)換，而是需要政策理解、資本運(yùn)作、運(yùn)營(yíng)能力三位一體的系統(tǒng)工程。對(duì)專業(yè)投資者而言，這是一場(chǎng)低估值資產(chǎn)的價(jià)值重估機(jī)遇；但對(duì)盲目跟風(fēng)者，等待他們的或是改造陷阱與長(zhǎng)期空置的困局。畢竟，城市更新的本質(zhì)，是讓每一平方米空間都找到與時(shí)代共振的使命。
